Shoppingcenter-Experte Rüdiger Cornehl über neue Innenstadtqualitäten und neue Nutzungskonzepte von Einzelhandelsflächen

Herr Cornehl, Sie waren über 30 Jahre beim deutschen Shoppingcenter-Spezialisten ECE aus Hamburg, davon 10 Jahre Managing Partner. Nun werden Sie altersbedingt ausscheiden und nur noch beratend tätig sein. Wie geht es Ihnen? Sehr gut. Man ist ja ein bisschen zurückhaltend, das in Corona-Zeiten mit voller Inbrunst zu sagen, aber es ist tatsächlich so: Ich bin mit mir im Reinen, habe vor vier Jahren zum zweiten Mal geheiratet und lebe sehr glücklich in der HafenCity. Aber es ist natürlich schade zu beobachten, was durch die Corona-Pandemie vor die Hunde geht und welche Veränderungen zwar schon immer absehbar waren, aber jetzt mit Macht faktisch durchgesetzt werden. Da ist einiges dabei, was meine Familie, Freunde und ich liebgewonnen haben, jetzt aber keine Zukunft mehr hat.
Foto oben: Neue Visionen von Aufenthaltsqualität in der Innenstadt und auch am Hamburger Hauptbahnhof: „Wichtig ist ein guter Nutzungsmix. Es muss weiterhin möglich sein, mit einem Verbrennungsmotor in die Innenstadt zu fahren, zu parken, genauso wie es erforderlich sein wird, mehr Auflade-Stationen für Elektroautos anzubieten..“ © moka-Studio | BSW

Erst kürzlich hat das Meßmer Momentum geschlossen, was einer der wenigen richtig gut funktionierenden öffentlichen Orte in der HafenCity war. Finden Sie das auch schade? Ja, das ist ein gutes Beispiel für etwas, was schlecht gelaufen ist. Es ist sehr schade, weil wir in der HafenCity noch viel Bedarf haben an nachhaltigen, gut funktionierenden Aktivitäten, Läden, Treffpunkten und mit dem Meßmer Momentum etwas hatten, das schon über mehrere Jahre zumindest dem Augenschein nach gut funktioniert hat. Dass es nun die Corona-Zeit nicht überlebt hat, empfinde ich als echten Verlust. 

Mit der Pandemie sind Shoppingcenter noch stärker „ins Gerede“ gekommen. Sind die noch zeitgemäß? Es ist in den letzten 50 Jahren schon immer so gewesen, dass Shoppingcenter sich wandeln mussten und das haben sie auch permanent getan. So hat es immer wieder Umbruchphasen gegeben, zum Beispiel als die Warenhäuser aus vielen Shoppingcentern herausgingen und die freiwerdenden Flächen neu belegt werden mussten oder als die spezialisierten Fachmärkte aufkamen. Neu ist seit einigen Jahren, dass die Bedrohung jetzt außerhalb des stationären Handels, nämlich durch das Online-Geschäft verursacht wird. Das ist das Eine. Andererseits haben sich die Kunden sehr anspruchsvoll weiterentwickelt. Mit den Smartphones ist das Anspruchsdenken, sich ständig etwa über Warenverfügbarkeit oder den besten Preis informieren zu können, so weit fortgeschritten, dass auch der stationäre Handel Schritt halten muss, damit er diese Kundenbedürfnisse befriedigen kann. 

Welche Branche wird die gravierendste Veränderung durch Corona erleben? Am meisten Schwierigkeiten hat die Gastronomie, auch weil den allermeisten Betreibern das finanzielle Polster fehlt, um Zeiten wie Corona durchzustehen. Ich bin aber überzeugt davon, dass der Wunsch der Verbraucher auch nach Corona sein wird, sich zu treffen, mit Freunden zusammen zu sitzen und Spaß zu haben. Dafür braucht man weiterhin die Gastronomie. Insofern wird es eine gewisse Renaissance geben, aber auch neue Konzepte von neuen Betreibern mit frischem Geld brauchen. 

Wer ist im stationären Einzelhandel besonders betroffen? Im stationären Einzelhandel sind neben den Dienstleistern besonders die Bereiche, Mode, Textil und der Schuheinzelhandel betroffen. Viele Konzepte, die es schon vor Corona schwer hatten, weil sie austauschbar waren, werden kaum eine Überlebenschance haben. In diesen Bereichen ist die Gefahr besonders groß, da hier bereits viel Umsatz ins Internet abgewandert ist. 

Im stationären Einzelhandel sind neben den Dienstleistern besonders die Bereiche, Mode, Textil und der Schuheinzelhandel betroffen. Viele Konzepte, die es schon vor Corona schwer hatten, weil sie austauschbar waren, werden kaum eine Überlebenschance haben.«
Rüdiger Cornehl

Was wird sich dort verändern, werden die Flächen kleiner? Flächen haben sich schon immer verändert. In den 80er Jahren hatte ein Buchgeschäft 250 Quadratmeter, dann 600-800 und später über 1.000 Quadrat-meter. Heute geht der Trend wieder zu kleineren spezialisierten Flächen. 

Apropos Shoppingcenter und Kaufhauskultur der Innenstädte. Galeria Karstadt Kaufhof schließt in Hamburgs Bestlage und der Einzelhandel fordert in Hamburg eine 100 Millionen-Investition der Stadt. Sterben die Innenstädte und kann der Einzelhandel unternehmerisch nicht überleben? Es besteht dringender Handlungsbedarf und in Hamburg ist das an der Mönckebergstraße mit zwei leerstehenden Kaufhäusern besonders sichtbar geworden. Es muss jetzt ein integraler Ansatz gefunden werden, der neben der Politik auch die Verwaltung, die Grundeigentümer, die Einzelhändler und Immobilienentwickler an einen Tisch bringt. 

Das fand in der Vergangenheit offenbar nicht statt? Es hat Ansätze gegeben, aber der Leidensdruck ist inzwischen deutlich höher und damit auch die Bereitschaft, gemeinsam eine Lösung zu finden. Wir müssen aber auch weg von diesen endlosen Bearbeitungszeiten und stattdessen alle Gestaltungsspielräume nutzen. Es kann nicht sein, dass die Änderung eines Nutzungsplans ein Jahr oder länger dauert. Das Problem ist: Wenn sich die Prozesse so lange hinziehen, dass wir einen mehrjährigen Leerstand haben, gewöhnen sich die Menschen daran und man müsste bei einer Neunutzung wieder ganz von vorn anfangen. Und wenn Sie das an mehreren Stellen in der Innenstadt haben, führt das zu einer Attraktivitätsminderung und am Ende besteht die Gefahr von Verödung. Dieser Prozess war aus meiner Sicht absehbar.

Rüdiger Cornehl war über 30 Jahre lang bei dem international agierenden Shoppingcenter-Unternehmen ECE tätig, zuletzt zehn Jahre als Managing Partner der ECE Real Estate Partners GmbH – der Fondsinvestment-Plattform der ECE Group. Der 63-jährige Manager, der entsprechend der Unternehmenskultur jetzt aus Altersgründen bei ECE aufhört, wird als freier Berater und Konzeptentwickler weiterhin tätig sein. Der an der Uni Hamburg und der Wirtschaftsakademie Kiel ausgebildete Immobilien-Fachwirt der Grundstücks- und Wohnungs-Wirtschaft ist verheiratet und hat zwei erwachsene Söhne.

Warum? Weil sich die Warenhäuser in nur 500 Meter Entfernung am Ende nicht wirtschaftlich rechnen lassen ohne profilierte, unterschiedliche Sortimente. 

Kann man einen sich so aufdrängenden Onlinehandel verschlafen, wie es unter anderem auch bei Galeria Karstadt Kaufhof der Fall gewesen ist? Ich weiß nicht, ob der Onlinehandel der Tod der Warenhäuser ist. Der Niedergang der Warenhäuser hat viel früher eingesetzt und man hat Jahrzehnte lang versucht, dagegen Konzepte zu finden. Die Allerweltswarenhäuser sind insofern einen langen Tod gestorben. Die Premiumwarenhäuser wie das Alsterhaus oder KaDeWe sind Beispiele dafür, wie es mit vielen Investitionen gelingen kann, erfolgreich Konzepte weiter zu entwickeln und zu stabilisieren. 

Fehlt es aus Ihrer Sicht bei Einzelhändlern an unternehmerischer Expertise, um Konzepte flexibel anzupassen und so erfolgreich zu sein? Eindeutig nein, es gibt viele gute Ideen, die mit großer Energie umgesetzt werden. Letztlich geht es nicht nur um den wirtschaftlichen Sachverstand, sondern darum, das Ohr am Kunden zu haben und zu erkennen, was der will. Einzelhandel, der das bieten kann und dazu eine große Warenverfügbarkeit und schnelle Lieferfähigkeit hat, wird nach wie vor erfolgreich sein. Wer die Wünsche seiner Kunden sowohl stationär als auch online bedienen kann, hat zukünftig die Nase vorn. Diese Entwicklung hat Corona beschleunigt. 

Finden Sie es in Ordnung, wenn die Stadt 100 Millionen Euro in die Innenstadt investiert, wie es ein Bündnis von Geschäftsleuten und Handelskammer in der City fordert? Die Summe ist plakativ; für mich steht das Konzept im Vordergrund. Wenn es einen großen Wurf gäbe, der der gesamten, erweiterten Innenstadt nutzt und parallel auch ein Verkehrs- und Parkkonzept beinhaltet, halte ich das für richtig. Wenn das Konzept überzeugen kann, wird es genügend interessierte Investoren geben. An Geld mangelt es nicht.

Also keine falsche Subvention einer darniederliegenden Branche? Nein. Es ist ja die Aufgabe einer Stadt, die öffentlichen Bereiche zu organisieren, in Betrieb zu halten, zu modernisieren und attraktiv zu halten. 

Die klassische Hamburger Innenstadt sind die Bereiche City um die Binnenalster herum sowie Teile der Neu- und Altstadt. Müsste man künftig nicht vielmehr von einer „Touristisch-kulturellen Innenstadt“ sprechen, zu der dann die Bereiche Kontorhausviertel, HafenCity, Landungsbrücken wie auch Hauptbahnhof und St. Georg gehören könnten? Ja, es ist auf jeden Fall ein interessanter Aspekt, die Innenstadt größer zu denken, denn mit der Gründung der HafenCity hat faktisch eine Erweiterung der Innenstadt stattgefunden. Es ist auch richtig, jetzt über attraktive Anbindungsmöglichkeiten nachzudenken. Die Strecke von der Innenstadt zur HafenCity muss für Besucher interessant und attraktiv sein, dann klappt die Verbindung. Es kommt auf jeden einzelnen Laden an und einen guten Mix aus Geschäften und Gastronomie.

Die Hamburger Innenstadt-Einzelhändler fürchten die zusätzliche Konkurrenz des südlichen Überseequartiers in der HafenCity von Unibail-Rodamco-Westfield. Ist die Sorge berechtigt? Es ist zunächst einmal natürlich, dass zusätzlicher Wettbewerb in dieser Dimension Unsicherheitsgefühle und erst einmal eine kritische Grundhaltung auslöst. 

Verstehen Sie die HafenCity-Einzelhändler, die sich auf den Publikumsmagneten Überseequartier freuen und sagen: „Wir mussten bislang über 10 Jahre mit viel zu wenig Frequenz durchhalten und der Innenstadt wird jetzt das Geld hinterhergeworfen“? Ich habe Verständnis für die Innenstadtbetreiber, die einen Masterplan und Investitionen für die Innenstadt einfordern. In der HafenCity mangelt es nicht an Geld, Unibail-Rodamco investiert rund eine Milliarde Euro in das südliche Überseequartier. Ich halte es auch für richtig, dort nicht klein-klein zu denken, sondern deutlich mehr als eine Shoppingmall, nämlich einen überregionalen modernen „Place to be“, einen Erlebnisstandort zu schaffen, der Menschen über Hamburg hinaus, nämlich aus der gesamten Metropolregion, anziehen soll. Nach den Kontaktbeschränkungen durch Corona werden sich die Menschen danach sehnen, sich zu treffen und nicht nur zu konsumieren, sondern auch soziale Kontakte zu pflegen. Wenn es gelingt, im südlichen Überseequartier Nutzungen und Angebote zu etablieren, die es in Hamburg so noch gar nicht gibt, schaffen sie Neuigkeits- und Attraktionswert. Dann wird es erfolgreich sein. 

Das Kalkulationsmodell basiert auf einer Frequenz von 50.000 Besuchern jeden Tag. Das hört sich utopisch an. Ist die Annahme realistisch? Das ist absolut realistisch. In allen großen Metropolen müssen innerstädtische Einkaufszentren wie in Hamburg die Europa-Passage oder gutgeführte regionale Einkaufszentren wie das Alstertal-Einkaufszentrum diese Zahlen erreichen. Die Frage ist nur, wie schnell diese Zahl erreicht wird und das hängt wiederum vom Branchenmix und von der Kombination der verschiedenen Nutzungsbausteine ab. Je vielfältiger der Nutzungsmix ist, desto schneller werden diese Besucherzahlen auch erreicht. 

Verstehen Sie Anlieger und Bewohner der HafenCity, die zwar die Nutzung möchten, aber Angst vor der Belastung durch Lieferverkehr und Besucherströme haben? In Maßen. Es gibt nichts umsonst. Wenn die HafenCity ein lebendiges und attraktives Quartier sein will, muss sie viele Besucher aus der gesamten Region anziehen, damit ein Aufenthaltsflair entsteht. Dass das vernünftig geplant werden muss, findet meine volle Zustimmung. Die Elbphilharmonie ist ein gutes Beispiel dafür: Niemand hat sich vorstellen können, wie dort über 2.000 Besucher jeden Abend an- und abfahren sollen, ohne dass ein Verkehrschaos entsteht. Aber es funktioniert, weil die Besucher sich darauf eingestellt haben und die guten Möglichkeiten des Nahverkehrs nutzen statt nur mit dem eigenen Auto anzureisen.   

Ist dann vielleicht der neue Verkehrs- und Mobilitätswendesenator Anjes Tjarks der richtige Mann, weil er Verbrennungsmotoren von Pkw und Lkw aus der Innenstadt fernhalten will. Hat das Zukunft? Ich bin kein Freund von Absolutismen. Auch hier: Wichtig ist ein guter Nutzungsmix. Es muss weiterhin möglich sein, mit einem Verbrennungsmotor in die Innenstadt zu fahren, zu parken, genauso wie es erforderlich sein wird, mehr Auflade-Stationen für Elektroautos anzubieten. Im öffentlichen Personennahverkehr haben wir schon viel erreicht. Nach allem, was ich weiß, ist auch Unibail-Rodamco-Westfield beim südlichen Überseequartier bereit, den verschiedenen Verkehrsbausteinen den erforderlichen Stellenwert einzuräumen und konzeptionell Vorkehrungen zu treffen. 

Fakt ist jedoch, auch gerichtlich belegt: Es gab bislang kein schlüssiges Verkehrskonzept für das südliche Überseequartier. Das Gericht hat jetzt von der zuständigen Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen gefordert, das zu „heilen“, also nachzuarbeiten. Wie kann es sein, dass es für ein so großes Vorhaben kein finales und kommunizierbares Verkehrskonzept gibt? Ich weiß im Detail zu wenig darüber, aber es wird eine verkehrliche Planung gegeben haben. Keine Baugenehmigung wird in Hamburg ohne Folgenabschätzung erteilt und da spielt der Verkehr immer eine Rolle. Aber ich sehe auch kein Problem darin, das jetzt weiterzuentwickeln und zu aktualisieren, denn die Eröffnung ist ja erst für 2023 geplant. Noch werden nicht alle Nutzungsbausteine endgültig feststehen; diese haben aber erheblichen Einfluss auf den Grad der Verkehrsbelastung. Wenn ich auf 5.000 Quadratmeter Einzelhandel plane, habe ich eine ganz andere Verkehrsbelastung als bei einem Museum. Und man muss auch sehen: Als die Pläne vor mehr als zehn Jahren gemacht wurden, gab es bestimmte Lösungskonzepte wie Elektromobilität oder Carsharing noch nicht. Ich habe keinen Zweifel, dass Unibail-Rodamco-Westfield ein vernünftiges Verkehrskonzept vorlegen wird, weil es in ihrem eigenen Interesse liegt, dass es in der Praxis funktioniert.

Das Netzwerk HafenCity e.V. fordert für die HafenCity Tempo 30 und den Rückbau der vierspurigen Straßen wie zum Beispiel der Shanghaiallee auf zwei Spuren und mehr Aufenthaltsqualität auf den Straßen. Was halten Sie von den Forderungen? Dass man zum Beispiel als Anwohner des vierspurigen und vielbefahrenen Sandtorkai, der auch bei Autoposern als Rennstrecke beliebt ist, die Hasskappe aufhat und sagt, das kann so nicht bleiben, verstehe ich. Ich finde es gut und in Ordnung, Anpassungen vorzunehmen wie etwa auch die testweise vorgenommene Zweispurigkeit auf der Versmannstraße. Es kann aber nicht nur von Straße zu Straße gedacht werden, sondern es sollte zwingend ein gesamtheitliches Verkehrskonzept für die Innenstadt und die HafenCity geben und fortlaufend weiter entwickelt werden.

Wie bewerten Sie die Entwicklung der HafenCity architektonisch? Was funktioniert, was muss geändert werden? Ich wohne seit zwölf Jahren hier und bin ein glühender Verehrer der HafenCity. Architektonisch gefällt mir nicht alles, aber davon lebt architektonische Vielfalt ja auch. Das Oval am Kaiserkai oder die Harbour Hall am Sandtorkai finde ich zum Beispiel besonders gelungen. Im östlichen Teil der HafenCity in Richtung Baakenhafen entsteht allerdings immer mehr eine Monostruktur, da ist die Stilvielfalt nicht mehr so gegeben. Ich würde mir wünschen, dass darauf mehr Wert gelegt wird. Aber noch ist dieser Bereich ja auch nicht fertig.

Am Ende der HafenCity an den Elbbrücken soll der Elbtower mit 245 Meter Höhe stehen. Passt so etwas zu Hamburg oder ist das ein Fremdkörper? Vor zehn Jahren haben wir uns die Frage gestellt, ob man ein modernes Glasgebilde auf den alten Hamburger Kaispeicher A setzen kann. Heute sind alle begeistert von der Architektur der Elbphilharmonie. Insofern kann ich mir auch vorstellen, dass der Elbtower ein tolles Gebäude und eine Bereicherung für Hamburg wird. 

Sie sind nach über 30 Jahren Einzelhandelsmanagement selbst in der dritten Blüte des Lebens. Streben Sie noch mal ein neues Leben an? Ich bin ja schon in einem neuen Leben. Ich kann mir meine Zeit jetzt besser einteilen, als dies in den vergangenen 30 Jahren der Fall war, einiges ruhiger und so manches Neue angehen. Dazu gehört mein soziales Engagement genauso wie Sport, Bewegung, Reisen. Und darauf freue ich mich. 

Wovon träumen Sie? Dass das, was ich mir vorgenommen habe, klappt. Zum Beispiel möchten meine Frau und ich verschiedene Metropolen bereisen und dann dort auch für mehrere Wochen leben. 

Als Unternehmer bekommen Sie von uns freie Hand und ein großes Grundstück in dem Bereich HafenCity, Hammerbrook, Rothenburgsort, Veddel oder Grasbrook. Was machen Sie daraus? Mein großes Steckenpferd ist der Wohnungsbau. Ich würde gern ein Grundstück entwickeln, Wohnungen sehr nah an den Bedürfnissen der Menschen bauen und die dann langfristig vermieten. So etwas an meine Kinder weiter geben zu können, zufriedene Mieter zu haben und etwas Nachhaltiges geschaffen zu haben, das wäre mein Ziel.  

Kennen Sie Stress und wie gehen Sie mit ihm um? Ja, mein Konzept lautet: Es muss dir gelingen, Stress in positiven Stress umzuwandeln. Es macht keinen Sinn, mit Stress zu hadern. 

Hat Hamburg mehr richtig als falsch gemacht? Ja, Hamburg steht schon ziemlich gut da. Und Hamburg wird auch politisch im Wesentlichen gut geführt. Das bedeutet nicht, dass man nicht an der ein oder anderen Stelle etwas hätte anders oder besser machen können, aber insgesamt haben wir in Hamburg und in Deutschland Politiker, die sich ihrer Verantwortung bewusst sind. Ich hoffe, das bleibt auch im Bundestags-Wahlkampf 2021 so.

Und was machen Sie, falls Sie und Ihre Familie sich zu Ostern frei bewegen dürfen? Ich finde es falsch zu sagen, jetzt müssen wir zu Ostern dieses oder jenes machen dürfen. Jeder tut gut daran, sich über kleine Veränderungen zu freuen, etwa wenn wir wieder mehr Freunde einladen können, mal wieder ins Konzert oder Essen gehen können. Dass zu Ostern alles besser wird, halte ich für unrealistisch. Das Gespräch führte Wolfgang Timpe