Lothar Schubert, geschäftsführender Gesellschafter DC Developments, über die Stadt der Zukunft und über Schwächen, die stark machen, sowie Nachhaltigkeit
Lässig sein? Klar. Erfolgreich sein? Unbedingt. Fehler machen? Nur einmal. Den Beruf lieben? Leidenschaftlich. Familie leben? Vor allem anderen. Der Projektentwickler und Städteplaner Lothar Schubert kann hart im Business sein und wird als zweifacher Vater ernst beim Thema Nachhaltigkeit für die Jugend.
Herr Schubert, wir fragen zum Jahreswechsel in unserer Doppelausgabe Dezember/Januar der HafenCity Zeitung: „2025 – kann Hamburg Zukunft?“. Wie lautet Ihre Antwort? Hamburg kann Zukunft, weil Hamburg Zukunft können muss. Hamburg ist eine wachsende Stadt und braucht 8.000 bis 10.000 Wohnungen pro Jahr. Es gibt ein großes Interesse von Menschen an dieser Stadt: von jungen Menschen und attraktiven Arbeitskräften, die in diese Stadt kommen möchten, von Unternehmen, die in diese Stadt kommen, von der Hafenwirtschaft, die in dieser Stadt nicht wegzudenken ist. Es sind viele Cluster, die sich in dieser Stadt zukunftsfähig aufgestellt fühlen.
Foto oben: Stadtplaner Lothar Schubert: „Ein Megatrend ist der achtsame Umgang mit unserer Umwelt und das bedeutet, dass wir in den Städten mehr Grün und mehr Freiflächen sehen wollen. Nur Wohnen um des Wohnens Willen reicht nicht aus. Dafür ist der individuelle Anspruch der Menschen, die in dieser Stadt wohnen wollen, zu groß.“ © Catrin-Anja Eichinger
Das sind Gerechtigkeit und Emotionen zulassen. Auch weinen können, ist für mich ein großer Wert. Wenn man die Dinge in sich hinein-, an sich heranlässt, macht das einen stark.“
Lothar Schubert über Werte
Warum kann Hamburg Zukunft? Zukunft bewegt das Thema Innovation und hat zugleich mit Verantwortung für die Gesellschaft, für diese Welt, für das Klima zu tun. Und mit diesen Themen fühlen sich Unternehmen und Unternehmer sehr wohl in dieser Stadt. Nehmen wir meine Sparte der Immobilienprojektentwicklung. Wir sind Stadtentwickler. Unsere Profession ist es, ein Grundstück zu beplanen, zu bebauen und zu vermarkten. Das tun wir im Rahmen dessen, wie es uns durch von der Stadt vorgegebene Bebauungspläne und anderen Vorgaben möglich ist. Die HafenCity Hamburg GmbH (HCH) als 100-prozentige Tochter der Stadt stellt an uns Projektentwickler in der HafenCity hohe Anforderungen in Bezug auf Nachhaltigkeit, Klima und Nutzungsmischungen bei der Quartierentwicklung. Hier soll die Stadt der kurzen Wege, die 10-Minuten-Stadt entstehen. Das alles zahlt ein in eine effiziente, zukunftsorientierte und ressourcensparende moderne Stadt. Wenn auch die anderen Wirtschafts-Cluster in Hamburg von der Stadt so betrachtet werden, wie wir das durch die HafenCity Hamburg GmbH in der HafenCity erleben, dann kann man sagen: Hamburg ist zukunftsfähig und Hamburg ist Zukunft.
Was zeichnet die moderne Stadtgesellschaft aus? Nutzungsmischung, kurze Wege und Identifikation der Anwohner:innen und Gewerbetreibenden mit der Stadt, ihrem Quartier.
Warum fehlen dann noch klassische Eckkneipen oder eine Schneiderei? Weil Angebot und Nachfrage noch nicht zueinander passen. Je mehr Menschen hier arbeiten und leben, desto mehr Gastronomie kann hier überleben. Je mehr Menschen hier arbeiten, desto mehr Schneidereien können hier überleben. Es gibt hier einige schöne Flächen, von denen zurzeit einige leider auch leer sind. Das muss man für einige Zeit leider in Kauf nehmen. Seitdem ich in der HafenCity arbeite, muss ich mich mit öffentlichkeitswirksamer Erdgeschossnutzung auseinandersetzen, die die HCH ausdrücklich vorschreibt. Es würden sich mehr Mieter finden, wenn die Bedingungen besser wären. Man wünscht sich, dass zum Beispiel all die Erdgeschossnutzungen auch sonntags geöffnet wären, die den Tourismus bedienen. Aber diese Verabredung, die sogenannte Bäderregelung, greift leider nur an den Küsten. Wer in einem Upcoming-Stadtteil wie der HafenCity, der die kritische Masse an Bewohnern für einige mögliche Anbieter noch nicht erreicht hat, ein Geschäft zu eröffnet, müsste noch deutlich mehr mit allen Möglichkeiten unterstützt werden. Dazu kann unter anderem die Sonntagsöffnung gehören.
Warum können Projektentwickler wie Sie die Zukunft vorhersehen? Ob wir wirklich dazu in der Lage sind, wissen wir erst, wenn der Nutzer das schätzt, was wir kreiert haben. Unsere Aufgabe ist es zu beobachten, wie die Märkte sich entwickeln, was nachgefragt wird und wir müssen Trends aufspüren und auch den Mut haben, das in die Zukunft zu denken. Um fünf Jahre im Voraus zu planen und zu bauen, muss man immer wissen, wie Stadt funktioniert, was Stadt kann und was nicht, um dann zu entwickeln, was Stadt noch Neues braucht.
VITA: Lothar Schubert ist Geschäftsführender Gesellschafter bei DC Developments und DC Values. 1971 in Salzgitter geboren, studierte der 50-Jährige Bauingenieurwesen an der TU Braunschweig und Immobilien-Ökonomie an der European Business School (ebs). Anschließend verantwortete er bei B&L Immobilien AG unter anderem gewerbliche Immobilienentwicklungen. 2002 wurde Lothar Schubert Niederlassungsleiter und Prokurist, dann Geschäftsführer der STRABAG Projektentwicklung GmbH (heute STRABAG Real Estate). Danach gründete Lothar Schubert gemeinsam mit Björn Dahler 2007 die heutige DC Developments GmbH & Co. KG mit dem Entwicklungsfokus auf hochwertige Wohn- und Gewerbeobjekte.
Ende 2009 erweiterte Schubert zusammen mit Dr. Carsten Fischer die Gruppe um DC Values GmbH & Co KG, heute Values Real Estate, die u.a. auf die Entwicklung von „Highstreet“-Immobilien spezialisiert ist. Aktuell verantwortet allein DC Developments mit seinen 60 Mitarbeitern in der Projektentwicklung ein Volumen von 1,1 Milliarden Euro – in der HafenCity u.a. die beiden repräsentativen Neubau- Eigentumswohnungsobjekte Fifty9 und The Crown in Wasser-Bestlage auf dem Strandkai, die mit dem Partner Aug. Prien Immobilien (GmbH & Co. KG) realisiert werden. Ferner werden im künftigen Westfield Hamburg-Überseequartier mit den drei Wohntürmen „Eleven Decks“ zwei gemischte Eigentums- und Mietwohnobjekte mit insgesamt 393 Wohnungen errichtet. Lothar Schubert ist verheiratet, hat zwei Kinder, 12 und 15 Jahre alt, und lebt in Schleswig-Holstein.
Was wird denn der Generation Z, etwa Ihren beiden 12- und 15-jährigen Kindern künftig wichtig sein: Geld, Klima, Freunde oder Work-Life-Balance? Das ist eine sehr gute Frage. Es ist ja ein Unterschied, was man glaubt und was man hofft (lacht). Meine Kinder gehen zu einer Waldorfschule und lernen dort sehr stark soziales Engagement. Es wird viel auf soziale Missstände wie Mobbing, Ausgrenzung oder Benachteiligung reagiert. Das prägt meine Kinder und ich hoffe natürlich, dass sie Leidenschaften entwickeln, darin richtig gut werden und darauf stolz sind. Es gibt heute in der Gesellschaft viele Möglichkeiten sich abzulenken. Ich wünsche meinen Kindern, dass sie in ein Thema tief eintauchen – auch wenn es mal schwieriger wird – und dann stolz auf das Ergebnis zu sein.
Haben Sie und Ihre Frau Werte, die für Ihre Erziehung nicht diskutierbar sind? Dass man bewusst auch mit den Schwächen anderer umgeht und dass man die eigenen Potenziale entdeckt und dann an ihnen arbeitet, dass man weiß, was man gut kann und dass man das Gut-Können mit dem Gut-Finden zueinander bringt. Viele laufen in ihrem Leben hinter etwas her was sie gut finden, aber nicht gut können. Ein großer Wert ist aus meiner Sicht auch, die Selbstwahrnehmung mit der Fremdwahrnehmung abzugleichen und das mit den eigenen Zielen in Einklang zu bringen. Man sollte sich nicht dafür schämen, wofür man steht, sondern es auch aussprechen und sich nicht wegducken. Dazu gehört vor allem die Toleranz, jemand anderen anders sein zu lassen.
Tolerieren Sie den nicht geimpften Fußballprofi Joshua Kimmich? Ja, ich toleriere das. Ich könnte nur nicht tolerieren, wenn er nicht extrem vorsichtig wäre.
Finden Sie es wichtig, welche Berufe Ihre Kinder ergreifen werden? Es ist mir wichtig, dass sie einen Beruf ergreifen, den sie jeden Tag gern ausüben. Wenn man in unserem Land einen ordentlichen Beruf erlernt und ein menschenfreundliches Wertesystem hat sowie eine gewisse Bescheidenheit an den Tag legt, wird man in unserem Land sehr gut leben können. Viel schlimmer ist es, aus Geldgier den ganzen Tag etwas zu tun, was man nicht mag. Ich fahre jeden Tag voller Vorfreude ins Büro.
Was ist für Sie der gesellschaftliche Megatrend der kommenden drei Jahre? Auf jeden Fall Urbanisierung, die hat Corona nicht stoppen können.
Wachsen, wachsen, wachsen? Ja, vorausgesetzt die Städte können weiterwachsen. Ich glaube, dass auch Hamburg irgendwann nicht mehr genügend Ressourcen haben wird für den Bau von 10.000 Wohnungen pro Jahr. Dann wird sich Hamburg entweder ins Umland weiter ausdehnen oder die neuen Wohnungen müssen kleiner werden. Dabei ist Sharing ein großer gesellschaftlicher Trend. Ich teile mir nicht nur den Roller, das Auto, sondern auch den Wohnraum und bescheide mich dafür selbst mit weniger Wohnfläche. Ein Trendbaustein dieser Art sind die Mikroappartements mit 22 Quadratmeter und einer gemeinsamen Küche. Aber es gibt auch andere Produkte, die sehr effizient, wohnenswert und gemeinschaftsfördernd sind. Das Thema Digitalisierung erfordert einen sinnhaften Umgang. Ein weiterer Megatrend ist der achtsame Umgang mit unserer Umwelt und das bedeutet, dass wir in den Städten mehr Grün und mehr Freiflächen sehen wollen. Nur Wohnen um des Wohnens Willen reicht nicht aus. Dafür ist der individuelle Anspruch der Menschen, die in dieser Stadt wohnen wollen, zu groß. Auch die Büroarbeitsplätze werden sich weiterentwickeln. Wir alle werden sicherlich noch unseren eigenen Bereich haben, aber die Gemeinschaftsflächen werden einen immer größeren Stellenwert haben. Denn wir kommen ins Büro, um im Team etwas zu erarbeiten und ich bin überzeugt: auch nur so entstehen Innovationen. Die Lust auf ein Miteinander – wir haben hier bei DC Developments zum Beispiel eine Laufgruppe gegründet – ist seit Corona deutlich höher. Das ist ein neuer Anspruch an die Büroarbeitswelt. Ich freue mich, daran teilzuhaben.
Ihr Mit-Gesellschafter und -Gründer Björn Dahler hat gerade bekannt gegeben, dass es in den obersten Preissegmenten der Immobilienbranche in guten und besten Lagen in Hamburg keine Preisgrenzen gäbe. Verdient sich das Geld bei DC Developments von alleine? Nein. Wir bekommen gute und faire Preise für unsere Produkte. Wir verkaufen zu einem frühen Zeitpunkt, danach haben wir die gesamte Bauphase noch vor uns. Die Baukosten sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen, hinzu kommt das große Lieferkettenproblem. Wir wollen uns nicht beklagen, aber die Prozesse müssen zu Ende gebracht werden. Quartiere in Einzelvergabe zu bauen, ist technisch gesehen die höchste Anforderung in der Immobilienprojektentwicklung. Eine zeit- und budgetgerechte Realisierung ist ein hoher Anspruch.
Sind denn die rasant steigenden Miet- und Kaufpreise noch gesund und ethisch vertretbar? Aus meiner Sicht ist es vertretbar, wenn ich ein Projekt für die Summe X realisiere und als Bauherr eine Marge bekomme, die fair und risikoadäquat sein muss.
SHARING ist ein großer gesellschaftlicher Trend. Ich teile mir nicht nur den Roller, das Auto, sondern auch den Wohnraum und bescheide mich dafür selbst mit weniger Wohnfläche.«
Lothar Schubert über Trends
Zehn Prozent? Die Erlöse liegen im Idealfall im unteren zweistelligen Prozentbereich. Bei einem Projekt kann man schwer bis gar nicht voraussagen, wie sich die Baukosten innerhalb eines Projektzeitraums von fünf Jahren entwickeln werden. Wenn Kosten höher sind als die Erlöse, wird es meine Spezies, die Projektentwickler bald nicht mehr geben. Wir müssen uns aber alle, unabhängig von Kosten, ständig weiterentwickeln. Eine funktionierende Stadt der Zukunft braucht innovativen Neubau – in jeder Hinsicht.
Wie komme ich als Normalverdiener an eine Miet- oder Eigentumswohnung auf dem Strandkai? Indem Sie sich an unsere Schwestergesellschaft wenden, die Dahler & Co. Projektmarketing, die auf dem Strandkai neben Eigentumswohnungen auch alle Mietwohnungen exklusiv vermarktet. Wir haben 147 Mietwohnungen, da kann man sich schon jetzt auf eine Liste setzen lassen. Dann wird man angesprochen, sobald die Vermietung losgeht.
Wo liegt der Quadratmeter-Mietpreis? Es wird nicht preiswert. Wahrscheinlich liegt der Preis nicht unter 20 Euro pro Quadratmeter. Am Strandkai zu bauen, ist wegen der speziellen Wasserlage sehr anspruchsvoll und unendlich teuer.
Ihr zweites Großprojekt sind die drei Wohntürme „Eleven Decks“ im neuen Westfield Hamburg-Überseequartier. Was zeichnet die Wohnungen aus? Das Westfield Hamburg-Überseequartier sind 14 Gebäude, die zum Teil unterirdisch und zum Teil oberirdisch durch eine Glasüberdachung miteinander verbunden sind. Im ersten Schritt bauen wir 306 Wohnungen auf einer 5.400 Quadratmeter großen Bodenplatte, die wir von Unibail übernommen haben, vom ersten Obergeschoss an. Dieses erste von drei Gebäuden, in denen wir Wohnungen bauen, hat einen fantastischen Innenhof und viele Attribute, die modernes Wohnen heute bieten muss. Das zweite Wohngebäude, das wir errichten werden, übernehmen wir nicht ab dem ersten Obergeschoss, sondern ab 18,50 Meter Höhe über dem Fußweg. Also ab dem dritten Obergeschoss und bauen dann einen Turm bis zu 60 Meter hoch. Beides wird fertig sein zur Eröffnung des Westfield Hamburg-Überseequartiers Ende 2023. Ich bin wirklich verliebt in dieses Projekt.
Sind Sie denn auch verliebt in die Emissionen, die trotz Landstrom immerhin noch 50 Prozent der Kreuzfahrtschiffe, die am südlichen Überseequartier anlegen, verursachen werden? Wenn man mitten in der Innenstadt wohnt, gibt es Emissionen. Ich habe den Verkehr auf der Straße, den Hafen und die Kreuzfahrtschiffe. Als wir anfingen zu planen, war noch nicht einmal definiert, dass 50 Prozent Landstromfähigkeit überhaupt hergestellt wird von der Stadt Hamburg. Darüber bin ich froh und das kann sich ja weiter verbessern.
Wer wird in Hamburg in den kommenden Jahren der Gewinner sein? Das grüne ruhige Umland oder das autoarme nachhaltige Wohnen in der Innenstadt? Das Wohnen in der Innenstadt, weil der Trend der Urbanisierung und die damit verbundene Flexibilität attraktiv ist. Vor allem dann, wenn Großstädte wie Hamburg es in ihrer Urbanisierungsphase schaffen, dörfliche Attribute mit in die Quartiere zu bringen – wie zum Beispiel viel Grün. Das Element der fünften Fassade, das Dach, eignet sich hervorragend für Vegetationen. Genauso wichtig wird der gelebte Community-Gedanke für neue junge Stadtteile sein, denn diese nachbarschaftliche und nachhaltige Qualität suchen die Menschen in der Stadt, das macht für sie das urbane Wohnen attraktiv. Das müssen wir als Stadt und als Projektentwickler hinbekommen. Viele Kilometer mit öffentlichen Verkehrsmitteln von A nach B zurückzulegen, ist für die Leute kein Thema mehr. Die Menschen wollen da, wo sie zu Hause sind, fußläufig alles erledigen können.
Als DC Development bauen Sie Wohn-, Büro- oder Multi-Used-Gebäude neu. Damit sind sie einer der stärksten Miterzeuger von sogenannter grauer Energie, u.a. der CO2-Produktion und Miterzeuger der Erderwärmung. Haben Sie neue nachhaltige Bauvisionen? Haben wir. Ja, ein Großteil der CO2-Belastung eines Gebäudes entsteht beim Bauen. Um das zu reduzieren, muss man mit Planern zusammenarbeiten, die auch diese Gedanken verfolgen. Wir haben uns noch nicht getraut, ein komplettes Holzhaus zu bauen, wie es jetzt ein Kollege in der HafenCity mit dem „roots“-Hochhaus tut. Wir sind aber an anderer Stelle in der HafenCity gerade dabei, ein Bürohaus zu planen, wofür gerade der Architektenwettbewerb läuft, der heute immer mehr ein Nachhaltigkeitswettbewerb ist. Eine Frage ist zum Beispiel, wie viel Teile denn aus dem Drucker kommen, die nicht Tausende von Kilometern durch Europa gefahren werden müssen. An diesen Dingen arbeiten wir ebenso wie an grünen Fassaden oder an Gemeinschaftsflächen, die auch nutzungsübergreifend sind. Die Qualität des Gebäudes wird die Nachhaltigkeit sein. Jeder Büronutzer soll zum Beispiel in einer App sehen, wie viel CO2 er gerade verbraucht. Und wir werden auch messen können, wie viel CO2 beim Bauen verbraucht wird. Welche Baumaterialien und welches Klimakonzept das alles schaffen wird, befindet sich gerade in wettbewerblicher Erarbeitung. Wenn es nicht nachhaltig grüner wird, kann es nicht gewinnen.
Es gibt die Disruption, die aktive Selbstzerstörung von etablierten Geschäftsmodellen, um sich neu zu erfinden, um immer wieder neu erfolgreich zu sein. Sie sind gerade 50 Jahre jung geworden. Was prägt den neuen Schubert-50er? Ich habe im Laufe der letzten Jahre immer mehr gelernt, Signale meines Körpers wahrzunehmen und darauf zu reagieren. Ich habe Methoden entwickelt, Stress abzubauen und ihn zu positivieren. Ich fühle mich heute wohler als vor zehn Jahren und bin auch effizienter. Auch traue ich mich heute schneller, Dinge auszusprechen, auch wenn ich weiß, jetzt wird es gleich unangenehm, aber es muss raus. Und ich merke leider auch, wie sich die Sehnen des Körpers verkürzen wollen. Ich mache Sport so regelmäßig, dass ich sagen kann: Ich tue es wirklich, ich laufe und mache Liegestütze, – aber kein Yoga, sicher nur noch nicht. Ich habe durch die Corona-Krise gelernt, dass man sich nicht vornehmen sollte, etwas zu tun, sondern es einfach tun sollte.
Sie tragen längere Haare, ein leichter Retrolook wie in den 70er Jahren. Kann ein Stil verjüngen? Damit bin ich jedenfalls authentisch. Ich habe immer Probleme mit kurzen Haaren gehabt, schon bei der Bundeswehr. Ich habe mir mit kurzen Haaren nie gefallen und anderen, glaube ich, auch nicht. Insofern bleiben die Haare lang, den Bart würde ich mir im Zweifel abnehmen.
Welche Sünden der vergangenen Jahre wollen Sie jetzt lassen? Partys so exzessiv feiern, dass der ganze nächste Tag weg ist.
Haben Sie persönlich mit 50 jetzt neue Ziele? Ich möchte die DC Developments besser machen und zwar in all ihren Prozessen. Eine Firma mit 60 Mitarbeitern zu haben, die Projektentwicklung machen, was ein risikoreiches Geschäft ist, ist schon anspruchsvoll. Mein Ziel ist höchste Zufriedenheit, ein agiles DC Developments, das eigenständig ist und den Ruf genießt: Es kann Stadt!
Sie können doch mit DC Developments und über einer Milliarde Umsatz kaufmännisch nur noch relativ erfolgreicher sein. Wann sind Sie zufrieden? Ich bin zufrieden, ich bin glücklich. Man hat mich mal nach meinem Lieblingsprojekt gefragt. Die Antwort ist: Das nächste Projekt, das ich entwickeln darf. Bestandteil von Stadtentwicklung zu sein ist meine Leidenschaft und ich liebe komplexe Aufgabenstellungen. Komplex denken, einfach handeln, das ist die Kunst von Projektentwicklung. Ein Ziel ist auch, dass wir mal etwas entwickeln und bauen, das wir am Ende nicht verkaufen werden. Dass wir es uns leisten können, ein Projekt zu behalten, das ist ein Ziel von mir.
Die Moderatorin Nina Ruge, frühere TV-Modratorin der People-Sendung „Leute heute“ („Alles wird gut“) hat gerade den Begriff „epigenetisch“ salonfähig gemacht. Kurz gesagt: Wer auf sich, die Ernährung und den Körper achtet, ist energiegeladen und ist biogenetisch wie Nina Ruge rund sieben Jahre jünger. Sind Sie epigenetisch womöglich also erst 43 Jahre alt? Lassen Sie das andere beurteilen, aber ich fühle mich gut. Manche fragen sich wahrscheinlich, wann ich endlich in die Pubertät komme, wenn ich mich wieder einmal wie ein Junge über Sachen freuen kann. Im Kopf jung und geistig beweglich zu bleiben, ist häufig gepaart mit körperlicher Fitness. Aber für mich sollen das andere beurteilen.
Was ist heute für Sie Glück? Vieles ist Glück, aber herausstellen möchte ich den Luxus, in einer gesunden und glücklichen Familie am Sonntag so lange am Frühstückstisch zu sitzen, wie wir möchten. Das wissen wir wirklich zu schätzen. Und dass ich jeden Tag Stadtentwicklung machen darf. Lachen Sie ruhig, es ist wirklich so!
Und wie stellen Sie sich Glück und Erfolg im Jahr 2025 vor? Dass man mit leuchtenden Augen die nächsten Stadtentwicklungsprojekte präsentiert, an denen man teilhat und Bestandteil der Innovation ist von der Stadt Hamburg, die Zukunft kann.
Das Gespräch führte Wolfgang Timpe
