Exklusiv-Gespräch. Mit Björn Dahler, Spezialist für Luxusimmobilien und Geschäftsführender Gesellschafter der Dahler & Company GmbH, sprachen wir über die Krise der Baubranche, neue Qualitätsansprüche bei Luxusobjekten und die Zukunft der HafenCity

Wie schafft man das eigentlich, wenn ein Unternehmer als Persönlichkeit konsequent seine eigene Marke verkörpert? Klar, man ist immer souverän lässig, tritt – auch zur Grundsteinlegung oder zu Richtfesten – auf ruppigen Baustellen immer im perfekt sitzenden blauen Sakko mit blütenweißem, hohem Stehkragenhemd ohne Krawatte mit akkurat sitzendem Einstecktuch und hervorscheinenden Manschetten auf. Immer stilvolle Form und: nahbar. Gestatten, Dahler, Björn Dahler, Gründer der Luxusimmobilien-Marke Dahler und seit 1993 geschäftsführender Gesellschafter der Dahler & Company Group GmbH, die er von Beginn an gleichberechtigt mit seiner Frau Kirsten Dahler führt. 
Foto oben: Dahler & Company-Gründer Björn Dahler: „Ich verstehe mich eher als der Stratege, der aus der Keimzelle eine Immobiliengruppe geformt hat, und als Verantwortlicher für Marketing und Vertreter der Marke nach außen.“ © Catrin-Anja Eichinger

Die Hamburger Immobilieninstitution hat als Projektentwickler, Objektmanager und Vermarkter wesentlich das städtebauliche Wohnnungsbild der HafenCity mitgeprägt: ob zum Beispiel in frühen Tagen mit dem markanten Marco-Polo-­Tower oder jüngst den beiden Luxuswohntürmen Fifty9 und The Crown auf dem Strandkai sowie dem neuen Premium-Community-Wohnprojekt Eleven Decks im Westfield-Überseequartier. Björn Dahler, der für das eigene Erfolgsgefühl keine öffrntliche Bühne braucht, hat der HafenCity Zeitung erzählt, wie er unter anderem auf die aktuellen geopolitischen und existenziellen Baukrisen reagiert und warum er sich selbst eher als Marketingmann mit „Lust auf Kreativität“ sieht. 

Herr Dahler, Sie begleiten die HafenCity fast von Beginn an. Ist die Vision eines lebendigen Stadtteils aufgegangen, oder handelt es sich eher um ein schickes Designerquartier für Touristen? Björn Dahler: Es ist eine Kombination aus beidem. Als dort Arbeitender, ich lebe seit Jahrzehnten in der Nordheide, nehme ich die HafenCity inzwischen als ein sehr lebendiges Quartier aus Anwohnern und hier Arbeitenden wahr. Gleichzeitig bleibt sie eine touristische Attraktion. Der daraus resultierende Trubel und die Dynamik tun dem Standort insgesamt sehr gut. Ich bin mit der Entwicklung äußerst zufrieden. 

Ihre jüngsten Wohnprojekte – wie das Eleven Decks im Westfield-Quartier oder die Türme Fifty9 und The Crown am Strandkai – stehen für First-Class-Immobilien. Was heißt Luxuswohnen im Jahr 2026? Das Fundament bleiben die absolute Toplage mit Wasser, Hafen- und Stadtblicken sowie eine herausragende Architektur. Heute definiert sich Luxus jedoch zunehmend über die stilvolle Konsequenz in der Gestaltung: Hochwertiges Interieur darf nicht erst in der Wohnung beginnen, sondern muss bereits in den öffentlichen Bereichen wie den Entrées, den Aufzugsvorräumen, den Treppenhäusern oder den Wohnungsvorfluren spürbar sein – ähnlich einem mondänen Hotelcharakter. Zudem spielen nach amerikanischem Vorbild Services wie Concierges, digitale Community-Apps und bewirtschaftete Gemeinschaftszonen wie zum Beispiel Clubhouse-Flächen, Co-Working-Spaces oder Fitness-Erlebniswelten eine immer größere Rolle. Immer wichtiger werden für die Bewohner einer Premiumimmobilie auch gemeinsam zu nutzende Außen- oder Dachterrassen – sei es für Hausveranstaltungen oder private Events. 

»Die aktuelle Zurückhaltung der Banken bei der Finanzierung von Bauvorhaben wie auch beim Kauf von Wohnungen erschweren die Projektentwicklung massiv. Und wir Projektentwickler dürfen die Verantwortung nicht nur auf den Staat oder die Banken schieben. Wir müssen selbst auch kreativer werden.« 
Björn Dahler

Hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und die wirtschaftliche Stagnation haben den Immobilienmarkt in eine nachhaltige Krise gestürzt. In Ihrer Dahler & Company Projektentwicklung haben Sie jahrelang vor allem Wohnungen verkauft, heute ist Vermietung ein Kerngeschäft geworden, da der Immobilienverkauf zurzeit fast zum Erliegen gekommen ist. Was bedeutet das für Ihr Geschäft in der HafenCity? Die lang laufende Ausnahmephase der Boomjahre bis 2021, die stark von der Nullzinspolitik getrieben war, ist seit Corona und den Kriegen in Nahost und der Ukraine sowie der Stagnation der Wirtschaft vorbei. Nach einem drastischen Einbruch der Transaktionen im Jahr 2023 hat sich der Markt in Hamburg zwar wieder stabilisiert, befindet sich jedoch in der HafenCity noch nicht vollständig wieder auf dem alten Niveau. Das liegt zum einen an deutlich weniger Neubauprojekten und zum anderen an den naturgemäß hohen Preisen für ausschließlich zeitgemäße Objekte in einer so erstklassigen Lage. Ferner sind die jüngst fertiggestellten oder im Bau befindlichen Objekte durch die exorbitant gestiegenen Baukosten geprägt. Entwickler müssen aktuell so kalkulieren, dass sie einerseits mindestens ihre Investitionen decken können, während andererseits die Verbraucher gleichzeitig deutlich preissensibler geworden sind. 

Also halten in Krisenzeiten auch sehr wohlhabende Kunden ihr Geld zusammen? Absolut. Ein Großteil dieser Klientel besteht aus Unternehmern und Selbstständigen, die in ihren eigenen Betrieben im Moment mit deutlichen Nachfragerückgängen und steigenden Kosten konfrontiert sind. Wer in seinem Unternehmen, auch gegenüber den Mitarbeitern, auf die Kostenbremse drücken muss, setzt als verantwortungsbewusster Unternehmer verständlicherweise auch im privaten Bereich keine gegenläufigen Signale durch ausschweifendes Luxusverhalten. 

Hohe zweistellige Gewinneinbrüche prägen deutsche Schlüsselindustrien wie zum Beispiel besonders die Automobilbranche. Macht Ihnen diese gesamtwirtschaftliche Entwicklung Angst? Angst nicht. Doch solche negativen Dauernachrichten stimmen selbstverständlich nachdenklich, da die abnehmende Wettbewerbsfähigkeit der deutschen Wirtschaft nach und nach immer mehr Branchen erfasst. Dennoch plädiere ich eindeutig für unternehmerische Kreativität statt reiner Schwarzmalerei. Während Großkonzerne oft Auswege durch Produktionsverlagerungen ins Ausland finden, sorgt mich weitaus mehr die heimische mittelständische Wirtschaft, die an ihren jeweiligen Standort gebunden ist. Hier steht endlich die Politik in der Pflicht, wieder verlässlichere und wirtschaftsfreundlichere Rahmenbedingungen zu schaffen. Dort liegt eine zentrale Verantwortung neben den eigenen Maßnahmen der Unternehmen. 

Wie schaltet man als Unternehmer in Krisen auf unerschütterliche Zuversicht? Das ist bei mir eine Frage des Naturells. Ich programmiere mich nicht speziell, sondern bin meistens positiv motiviert. Natürlich kenne ich an manchen Tagen auch sorgenvolle Stimmungen, wie man sich und das Unternehmen für die Zukunft erfolgreich ausrichten will. Ich habe das Glück, eher immer positiv an die Dinge und an Veränderungen heranzugehen. 

Die Marke Dahler ist heute ein Synonym für Luxus. Was sind heute Ihre überzeugenden Argumente, Premiumobjekte an Frau und Mann oder an Anlagekäufer zu bringen? Was ist das Einzigartige Ihres Handwerks? Das hat erst einmal nicht so viel mit Luxus zu tun, sondern vor allem mit einer professionellen Dienstleistung, die das Ziel hat, im Premiumsektor Immobilien zu errichten und zu vermitteln. Für mich sind das einfache handwerkliche Tugenden, dass man immer lernend ist und an seiner Kompetenz feilt und dass man es mit der Betreuung der Kunden wirklich ernst meint, dass jeder und jede im Unternehmen das Mindset hat, für unsere Kunden die sprichwörtliche Extrameile zu gehen. Für uns bei Dahler gilt, dass wir es nicht dabei bewenden lassen, Kundenbedürfnisse und -erwartungen zu befriedigen, sondern möglichst zu übertreffen. Dazu gehört, die Disziplin und die Motivation aufzubringen, an seiner eigenen Leistung zu feilen. Wer das schafft, ist erfolgreich. 

Mit dem Projekt Falkenried in Eppendorf und den dortigen Townhouse-Konzepten sind Sie als Dahler Ende der 90er-Jahre im Segment des exklusiven Wohnens schlagartig bekannt geworden. Damals kosteten die Townhäuser so um die 650.000 bis 850.000 D-Mark. Heute bewegen sich Wiederverkaufspreise um die 1 bis 1,5 Millionen Euro – rund das Vier- bis Fünffache des ursprünglichen Marktpreises. Erschreckt Sie diese Preisentwicklung? Die Preise sind im Laufe der Jahre in der Tat exorbitant gestiegen, da das Produkt besonders beliebt ist. Im Falkenried waren wir erstmals nicht nur als Vertriebler und Makler unterwegs, sondern haben das Projekt von Anfang an auf dem ehemaligen Industrieareal selbst entwickelt. Uns reizte damals der Ansatz, das Konzept des Modern ­American Townhouse nach Hamburg zu bringen, um eine kleinere, erschwinglichere Alternative zu den riesigen Stadthäusern in Harvestehude zu bieten. Dass wir dabei durch Musterhäuser und integrierte Designkonzepte auch das Ästhetische in den Vordergrund gestellt haben, war Absicht. Ein schönes Ambiente erfüllt für Menschen mit einem entsprechenden Empfinden ebenfalls einen hohen Nutzen. 

Vita BJÖRN DAHLER
ist einer der profiliertesten Unternehmer der deutschen Immobilienbranche aus Hamburg. 2022 hat er mit der Dachmarke Dahler das Segment der Luxus­-immobilien in seinem Portfolio neu aufgestellt. Mit der Dahler & Company Projektmarketing GmbH sowie der früheren DC Developments GmbH Co. KG hat Björn Dahler in der HafenCity den Branchentyp Luxusimmobilie neu definiert. Er führt gemeinsam mit seiner Frau Kirsten Dahler die Dahler & Company GmbH, die sich auf hochwertige Wohnimmobilien in Premiumlagen und auf ein starkes Dahler-Franchise-System mit über 100 Stand­orten in Deutschland, Österreich und Spanien stützt. Die Dahler Gruppe hat über 1.800 Immobilien im Angebot und beschäftigt 450 Mitarbeiter:innen. Neben der Makler-tätigkeit im Bereich selbst genutzter Wohnimmobilien vermittelt Björn Dahler mit der Dahler & Company GmbH sowie drei Partnern seit 2024 auch Anlageimmobilien an private und semiprofessionelle Investoren mit der D&C Invest GmbH unter der Marke Dahler Invest. 
Nach seinem Studium der Rechtswissenschaften startete Björn Dahler zunächst als Jurist seine Karriere im Bankensektor bei der Commerzbank. Der Wechsel in die Immobilienbranche erfolgte 1989 zu Engel & Völkers, wo er bis 1992 tätig war. 1993 gründete er gemeinsam mit seiner Frau Kirsten Dahler in der Nordheide bei Hamburg sein eigenes Unternehmen, zunächst unter dem Namen „Country Immobilien“. Der Fokus lag anfangs auf Landsitzen und Herrenhäusern. Inzwischen ist neben der deutschen und internationalen Immobilientätigkeit auch die HafenCity seit knapp 20 Jahren sein Kerngeschäft. Vom Firmensitz am Großen Grasbrook prägte Björn Dahler als Projektentwickler auch die städtebauliche Entwicklung des Stadtteils wesentlich mit – u. a. durch die Luxuswohnhäuser Marco-Polo-Tower und das Wohn- und Gewerbeensemble KPTN, kurz: „Käpt’n“, sowie Eleven Decks und The Lyte im Westfield-Überseequartier und die beiden Luxuswohntürme auf dem Strandkai – das Fifty9 von Architekt Hadi Teherani und The Crown von Architekt Christoph Ingenhoven. 
Björn Dahler, 67, ist in Bremen aufgewachsen und mit Kirsten Dahler seit 31 Jahren verheiratet. Sie leben in der Nordheide und haben vier erwachsene Kinder. In seiner Freizeit schaltet er gerne beim Golfen, Skifahren oder Segeln ab.

Bei aktuellen Projekten wie The Crownauf dem Strandkai in der HafenCity kosten Penthäuser zweistellige Millionenbeträge. Stimmt die Makler-Weisheit: Je höher das Stockwerk und der Preis, desto schwieriger und langwieriger gestaltet sich die Vermarktung? Ja, die sprichwörtliche Luft wird oben dünner. Penthäuser bieten zwar die besten Blicke und sind die wertvollsten Einheiten, aber die Zielgruppe ist aufgrund des Preises sehr klein. In schwierigeren Marktphasen erfordert der Verkauf daher viel Geduld. Wir steuern dem entgegen, indem wir in den unteren Etagen kleinere, preiswertere Wohnungen konzipieren, um eine breitere Käuferschicht anzusprechen, während die Wohnungen nach oben hin größer und exklusiver werden. 

Sie führen die Dahler Group mit rund 450 Mitarbeitenden an über 100 Standorten und haben über 1.800 Objekte im Angebot. Als zentrale Säulen Ihrer Unternehmensethik nennen Sie „Ehrlichkeit und Wertschätzung“. Ist das in der oft kritisierten Maklerbranche nur ein geschickter hanseatischer Marketingschachzug? Das ist absolut ernst gemeint. Als meine Frau und ich das Unternehmen 1993 gründeten, war die Branche stark fragmentiert und genoss keinen guten Ruf bezüglich Professionalität und Ehrlichkeit. Unser Antrieb war es, den Maklerberuf durch Arbeitsteilung und klare Qualitätsstandards grundlegend zu professionalisieren – nach dem Motto: Qualität vor Quantität! Da wir dezentral organisiert sind und unsere einzelnen Standorte von eigenständigen Geschäftsführern geleitet werden, liegt die größte Herausforderung darin, Menschen auszuwählen, die diese menschlichen Werte und unsere Unternehmenskultur teilen. Nur so lässt sich langfristig Vertrauen am Markt rechtfertigen. Man darf nicht vergessen: Es sind komplexe Entscheidungen zu treffen, bei denen es für die Kunden um immens viel Geld geht. Die kann man nicht mit leichter Hand treffen, sondern muss sich tief in die Details einarbeiten, um seriös und glaubwürdig zu sein. 

Hand aufs Herz: Sind Sie eher Verkäufer oder Verführer? Verführen geht für mich in eine definitiv falsche Richtung. Als Verführer will ich ja Kunden etwas verkaufen, was sie eigentlich nicht möchten und ihnen nicht nützt. Und ich bin auch nicht der Verkäufer schlechthin, sondern eher ein Marketingmensch. Mich hat immer gereizt, mit Lust und Kreativität ein Unternehmen und Objekte zu entwickeln, daraus eine Marke, eine Institution zu machen. Heute muss ich vor allem nach innen verkaufen, muss unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter mit auf unsere Dahler-Reise nehmen und sie für unsere Ideen und Konzepte begeistern. 

Ihre Frau, Kirsten Dahler, war von Anfang an als geschäftsführende Gesellschafterin mit an Bord. 1993 waren Frauen in den Führungsetagen der Immobilienwirtschaft noch eine absolute Seltenheit. Wie kam es zu dieser gleichberechtigten Doppelspitze? Allein hätte ich mir die Gründung damals nicht zugetraut. Ich kannte ihre Arbeitsweise und ihre Werte aus der vorherigen beruflichen Zusammenarbeit. Wir sind charakterlich und von unseren Talenten her sehr unterschiedlich, was sich gut ergänzt hat. Meine Frau agiert sehr pragmatisch, zielorientiert und stark im operativen Geschäft. Sie besitzt ein großes Geschick in der Kommunikation und in der Führung von Mitarbeitenden. Ich verstehe mich dagegen eher als der Stratege, der aus der Keimzelle eine Immobiliengruppe geformt hat, und als Verantwortlicher für Marketing und Vertreter der Marke nach außen. 

Blicken wir auf die aktuelle Situation: In Hamburgs Vorzeigestadtteil, der HafenCity, fehlen Investoren und Bauherren, Projektentwickler haben kaum Aufträge. Was muss aus Ihrer Erfahrung heraus sofort passieren, um die Bauwirtschaft und die Lust, Neues zu entwickeln, wieder anzukurbeln? Man muss an mehreren Fronten gleichzeitig ansetzen. Erstens müssen die Baukosten sinken. Zweitens müssen die Banken bei Finanzierungen wieder flexibler agieren und mehr Bereitschaft zeigen, Risiken mitzutragen. Die aktuelle Zurückhaltung der Banken bei der Finanzierung von Bauvorhaben wie auch beim Kauf von Wohnungen erschweren die Projektentwicklung massiv. Und drittens dürfen wir Projektentwickler die Verantwortung nicht nur auf den Staat oder die Banken schieben. Wir müssen selbst auch kreativer werden. 

Ein Lösungsansatz zur Kostensenkung ist das „Hamburger Modell“, das die Kosten für hohe Standards – etwa beim oft überdimensionierten Brandschutz oder bei Kostentreibern wie der Trittschalldämpfung von Decken – spürbar absenkt. Ist das „einfachere“ Bauen der richtige Weg in die Wachstumszukunft der Baubranche? Ich halte das Modell für absolut vertretbar. Die überwiegende Mehrheit der Stadtbevölkerung lebt ohnehin glücklich in Gebäuden aus den 1950er- und 1960er-Jahren, die diese modernen, extrem hohen Standards bei Schall- und Brandschutz gar nicht aufweisen. Wenn die Rahmenbedingungen schwieriger werden, muss man Abstriche machen, um überhaupt noch bezahlbaren Wohnraum anbieten zu können. Darüber hinaus liegt der Schlüssel im seriellen, im industriellen und modularen Bauen. Das wurde in den letzten Jahrzehnten nur halbherzig verfolgt. Die aktuelle Krise bietet die Chance, dass sich hier innovative Akteure mit vorgefertigten Systemen durchsetzen und so die Baubranche modernisieren. 

»Die Geschichte zeigt, dass Menschen in der Lage sind, sich neu zu erfinden und erfolglose Kurse zu korrigieren. Wenn ich auch nicht im klassischen religiösen Sinne gläubig bin, so habe ich doch ein tiefes Gefühl, dass es etwas Größeres gibt, das über uns hinausreicht.« 
Björn Dahler

Sie vermarkten beruflich das urbane Leben in der HafenCity, wohnen privat aber seit Jahrzehnten in der ländlichen Nordheide. Sind Sie vielleicht ein Beton- und Backstein-Flüchtling? Nein, ich sehe mich nicht als „Betonflüchtling“. Ich schätze schlicht den Kontrast. Beruflich und durch viele Abendveranstaltungen bin ich ohnehin täglich mitten im Hamburger Leben. Der Ausgleich im Grünen bedeutet für mich pure Lebensqualität. Das hat auch mit meiner Vergangenheit zu tun: Ich habe in meiner Jugend und während des Studiums das Dressurreiten als Hochleistungssport betrieben und war sogar Junioren-Europameister. Unser allererstes Büro, damals noch unter dem Namen „Country Immobilien“, haben wir aufgrund unseres Wohnortes in der Nordheide gegründet und uns anfangs auf hochwertige Landhäuser und Reetdach-Objekte spezialisiert. 

Heute spielen Sie stattdessen Golf mit Handicap 21,3 und gehen segeln oder Ski fahren. Was geben Ihnen diese Sportarten im Vergleich zu früheren Erfolgen im Sattel? Die Reiterei konnte ich rückblickend nur genießen, wenn ich Spitzenleistungen erbracht habe. Als ich in den Beruf einstieg und eine Familie gründete, ließ sich dieser Aufwand nicht mehr mit der nötigen Konsequenz betreiben. Beim Golfen, das meine Frau und ich leidenschaftlich teilen, steht hingegen die Entspannung in der Natur im Vordergrund. Da ich erst spät damit angefangen habe, spiele ich ohne Druck und rein für den Hausgebrauch. Man spielt dabei primär gegen sich selbst, weshalb das Gewinnen eine untergeordnete Rolle einnimmt. 

Sind Sie ein glücklicher Mensch, und blicken Sie mit Zuversicht auf die kommenden Generationen? Ich kann mich glücklich schätzen, habe eine wunderbare Familie, vier Kinder, Freunde und ein tolles Unternehmen mit großartigen Mitarbeitern. Was die Zukunft in 20 oder 30 Jahren betrifft, besitze ich trotz aller weltweiten Krisen ein gewisses Vertrauen in die Menschheit. Die Geschichte zeigt, dass Menschen in der Lage sind, sich neu zu erfinden und erfolglose Kurse zu korrigieren. Wenn ich auch nicht im klassischen religiösen Sinne gläubig bin, so habe ich doch ein tiefes Gefühl, dass es etwas Größeres gibt, das über uns hinausreicht. Das Gespräch führte Wolfgang Timpe