Innenstadt. Die Cityexpertin für Immobilienwirtschaft, Handel und Marketing, Nicole C. Unger von der NCU Immobilien Concept GmbH, über neuen Schwung in Hamburgs klassischer Mitte und fehlendes Entscheidungsmanagement der Stadt

Sie ist seit vielen Jahren das Aushängeschild der klassischen City, der „gewachsenen Innenstadt“, wie sie betont: Nicole C. Unger, Inhaberin der NCU Immobilien Concept GmbH und eng vernetzt mit Politik, Wirtschaft und Gesellschaft in Hamburgs Mitte. Durch die HafenCity und besonders durch das neu eröffnete Shopping-Entertainment-Center Westfield-Überseequartier mit zusätzlich 92.000 Quadratmetern Vermietungsfläche kommt die Innenstadt kräftig unter Druck. Wo sieht die Stimme wichtiger Grundeigentümer und Händler dringenden Handlungsbedarf für das bessere Zusammenwachsen von City und HafenCity, der sogenannten Neuen Mitte Hamburgs?
Foto oben: Innenstadt-Expertin Nicole C. Unger ist genervt von den städtischen Behörden: „Es fehlt den handelnden Personen in den Verantwortungsbereichen schlicht an Rückgrat, Entscheidungen zu fällen und das Prinzip ,Einfach mal machen‘ anzuwenden.“ © Catrin-Anja Eichinger

Frau Unger, das neue Westfield-Überseequartier hat einjährigen Geburtstag gefeiert. Haben die HafenCity und das Westfield bislang der Innenstadt eher Besucher:innen entzogen oder womöglich der City und der HafenCity, der sogenannten Neue MitteHamburgs, sogar neue Kundschaft beschert? Ein Jahr nach der Eröffnung kann man feststellen, dass das neue Westfield-Überseequartier der gewachsenen Innenstadt nicht drastisch Besucher entzogen hat. Es zeichnet sich ein differenziertes Bild ab: Insgesamt sind die Frequenzen in der Hamburger City sogar leicht gestiegen, gleichzeitig verstärkt sich die geografische und strukturelle Zweiteilung des Zentrums: Die westliche Innenstadt mit Neuer Wall, Große Bleichen und Passagenviertel präsentiert sich stabil. Der dortige „Besatz“, die Angebote fokussieren sich traditionell auf das hohe Luxussegment. Da dieser absolute Premium-Bereich im Überseequartier kaum stattfindet, gibt es hier so gut wie keine Verdrängungseffekte. In der östlichen Innenstadt hingegen mit Mönckebergstraße und Spitalerstraße zeigt sich eine etwas andere Situation. Insbesondere an Samstagen und bei schlechtem Wetter sind deutliche Frequenzverluste spürbar. Diese „konsumigeren“ Haupteinkaufsstraßen stehen in direkterem Wettbewerb mit dem überdachten Angebot des Überseequartiers in der HafenCity. 

Das Überseequartier zieht besonders ein junges Publikum an, das gezielt einzelne Angebote kauft, aber weniger für kräftigen Umsatz steht. Wie sieht das in der City aus? Während das Überseequartier ein auffallend junges Publikum anzieht, profitiert die gewachsene Innenstadt insgesamt von einem stark gestiegenen Tourismus, der das Stadtbild merklich belebt. Um die City auch für jüngere Zielgruppen wieder attraktiver zu machen, setzen die privatwirtschaftlichen Initiativen verstärkt auf Trend-Gastronomie. Im Nikolai- und Rathausquartier (etwa am Alten Wall) zeigen neue, stark frequentierte Konzepte wie Matcha-Tee-Bars oder spezialisierte Frucht- und Joghurtbars, dass die Jugend bereit ist, viel Geld für Lifestyle-Gastronomie auszugeben – Preise von 8,50 Euro für ein Trendgetränk oder bis zu 15 Euro für einen Snack werden dort klaglos gezahlt und führen zu langen Warteschlangen.

In der Vergangenheit gab es viel Kritik an der Verbindung zwischen der Innenstadt mit Rathausmarkt und der HafenCity und dem Überseequartier. Flanieren die Besucher:innen heute problemlos zwischen den Quartieren mit der achtspurigen Willy-Brandt-Straße dazwischen hin und her? Die verkehrliche und städtebauliche Verbindung zwischen dem Rathausmarkt und der HafenCity bleibt das größte Nadelöhr der Hamburger Stadtplanung. Oft wird die achtspurige Willy-Brandt-Straße als unüberwindbares, hässliches Hindernis beklagt. Das eigentliche Versäumnis liegt jedoch bei der Hamburger Verwaltung: Die Stadt hat zehn Jahre lang buchstäblich nichts getan, um diese Verbindung adäquat zu gestalten, obwohl der Eröffnungstermin des Überseequartiers langfristig bekannt war. Um das aktuelle städtische Konzept der sogenannten Dom­achse, die von der Alster über die Domstraße und Sankt Annen zur Elbe führen soll, wird mir viel zu viel Brimborium gemacht. Aus städtebaulicher Sicht handelt es sich dabei um eine reine Verbindungsachse für den Bus- und Individualverkehr, die für Fußgänger aufgrund der bestehenden Bebauung weder attraktiv noch auf natürlichem Wege einladend ist. Zudem kommen die neu geplanten städtischen Ausschreibungen für Verschönerungsmaßnahmen und die Verbesserungen der Aufenthaltsqualitäten entlang der Domachse mit viel Außengastronomie viel zu spät: Bis diese bürokratisch und baulich umgesetzt sind, werden erneut fünf bis zehn Jahre vergehen. 

»Die Verwaltung der Stadt bewegt sich oft nach dem frustrierenden Prinzip ›zwei Schritte vor, drei Schritte zurück‹.« 
Nicole C. Unger

Aber qualitativ ist das doch wünschenswert? Ja, nichts dagegen, es besser zu machen. Nur noch einmal: zehn Jahre zu spät. Und: Mir wird deutlich zu wenig über schon existierende alternative fußläufige Verbindungswege und deren Verbesserung und kluge Gestaltung gesprochen. Die weitaus bessere und von den Besuchern bereits intuitiv genutzte Alternative existiert längst abseits der offiziellen Planungen: der historische Katharinenweg. Dieser führt vom Rathausmarkt über die Kleine Johannisstraße und den Brodschrangen, beides heute bereits etablierte moderne Fußgängerzonen mit attraktiver Außengastronomie. Dann geht es künftig über den Ness, das neu bebaute ehemalige Commerzbank-Grundstück, direkt zur Willy-Brandt-Straße, auf deren gegenüberliegender Seite sich sofort die Katharinenkirche und St. Annen anschließen. Dieser historische Laufweg bietet schöne Architektur und weist eine hohe Aufenthaltsqualität auf. 

Und die Willy-Brandt-Straße ist für Sie keine Hürde? Um die vielspurige Willy-Brandt-Straße an dieser Stelle sicher und komfortabel zu überqueren, bedarf es keines langwierigen Großprojekts, sondern schlicht pragmatischer Lösungen nach internationalem Vorbild: In Metropolen wie London überqueren Fußgänger völlig selbstverständlich vier- oder sechsspurige Straßen wie die Oxford Street. Nötig wären hier lediglich breitere Überwege, eine auffällige farbliche Markierung des Zebrastreifens, eine optimierte Ampelschaltung und eine einladende Mittelinsel, die den Verkehr natürlich abbremst und mobilitätseingeschränkten Menschen einen sicheren Zwischenstopp ermöglicht. Statt unendlich Ressourcen nur in die Domachse zu stecken, sollte der Fokus viel stärker auf die ständige Verbesserung und Verschönerung klassischer Laufwege und Plätze liegen – zum Beispiel des Hammaburgplatzes. Und man sollte endlich mal in eine attraktive plakative Beschilderung mit historischen und kulturellen Informationen entlang der Wege von der City in die HafenCity und umgekehrt investieren. Kleine Schritte können große Wirkung entfalten. 

Warum fällt das Naheliegende wie attraktive Beschilderung mit überschaubaren Kosten der Stadt so schwer? Während die Privatwirtschaft und die Business Improvement Districts, BIDs, Projekte zügig konzipieren und finanzieren (BIDs kümmern sich um Marketing und Entwicklung einzelner Straßenzüge und Quartiere, Anm. d. Red.), krankt es in den Behörden an endlosen Abstimmungsschleifen, Genehmigungsverfahren und einer lähmenden Bürokratie. Es fehlt den handelnden Personen in den Verantwortungsbereichen schlicht an Rückgrat, Entscheidungen zu fällen und das Prinzip „Einfach mal machen“ anzuwenden. 

Ein aktuelles Beispiel aus der HafenCity: Trotz politischer Beschlüsse in der Bürgerschaft, der Bezirksversammlung, der Verkehrsbehörde und des Bezirksamts Hamburg-Mitte zur Einführung von Tempo 30 auf den Bezirksstraßen der HafenCity scheitert die Umsetzung seit vielen Monaten. Die HafenCity ist der einzige Stadtteil Hamburgs ohne Tempo-30-Straßen. Die Polizeibehörde prüft, und nix passiert. Ohne das immense private Engagement der Grundeigentümer und die über die BIDs organisierten Investitionen von 120 Millionen Euro in den vergangenen 20 Jahren in den öffentlichen Raum würde die Hamburger Innenstadt heute visuell und strukturell nicht auf diesem Niveau dastehen. Zwar gibt es durch die personelle Verjüngung in der Geschäftsführung des City Management Hamburg mit Mimi Salewski, die verstärkt auf Social-Media-Präsenz und zeitgemäße Perspektiven setzt, sowie durch den neuen Innenstadtkoordinator Dr. Julian Petrin frischen Wind, dennoch bewegt sich die Verwaltung der Stadt oft nach dem frustrierenden Prinzip „zwei Schritte vor, drei Schritte zurück“. 

Vita NICOLE C: UNGER ist geschäftsführende Gesellschafterin der NCU Immobilien Concept GmbH mit Sitz in Hamburg. Ihr Unternehmen ist auf die Beratung von Grundeigentümern sowie auf die Vermietung und das Management von Gewerbeimmobilien in Hamburger Bestandslagen spezialisiert. Ferner ist sie als sogenannte Innenstadt-Stakeholderin unter anderem Stv. Vorsitzende des Trägerverbund Projekt Innenstadt e. V. sowie Initiatorin und Sprecherin der enkungsausschüsse diverser Business Improvement Districts (BIDs) in der Innenstadt. In diesen Funktionen vertritt sie die Interessen von Einzelhändlern und Immobilieneigentümern gegenüber der Politik und der Stadtverwaltung. Ihr Arbeitsschwerpunkt liegt auf der Stadtentwicklung, der Steigerung der Frequenzen in der Hamburger City sowie der Koordination zwischen den verschiedenen Quartieren der Innenstadt und der HafenCity. Nicole C. Unger, 56, hat eine Tochter, 28, und beide sind in Hamburg-Harvestehude zu Hause.

Mit der Eröffnung des Westfield-Komplexes sind der Stadt auf einen Schlag 92.000 Quadratmeter Verkaufs-, Miet- und Einzelhandelsfläche hinzugefügt worden. Eine kräftige Konkurrenz? Dass dies den Wettbewerb verschärft, ist unbestritten und zeigt sich in ersten Konsolidierungen: So schloss die Modekette Zara ihre Filialen in der Poststraße sowie im Elbe-Einkaufszentrum, um sich strategisch auf die Standorte Mönckebergstraße und Westfield-Überseequartier zu konzentrieren. Dennoch ist das Westfield primär als städtische Erweiterung und nicht als existenzielle Bedrohung für das Zentrum zu verstehen. Die gewachsene Innenstadt verfügt mit dem Rathausmarkt, der historischen Architektur, den Fleeten und der Alster über ein einzigartiges, europäisches Flair, das kein künstlich auf dem Reißbrett entworfenes Quartier kopieren kann. Touristen und Hamburger werden immer beide Orte besuchen. Die aktuelle allgemeine Kaufzurückhaltung und das veränderte Konsumverhalten sind zudem primär der weltpolitischen Lage und wirtschaftlichen Unsicherheiten geschuldet und dürfen nicht allein der neuen Konkurrenz in der HafenCity angelastet werden. 

Was tut die City, um neue Aufmerksamkeit und Attraktionen zu schaffen? Um die Anziehungskraft der klassischen City hochzuhalten, investieren zum Beispiel die BIDs kontinuierlich in den öffentlichen Raum: Die „Sommergärten“ werden mittlerweile zum neunten Mal realisiert, in diesem Jahr unter erstmaliger Beteiligung des BID Rathausquartier. Die Weihnachtsbeleuchtung und die dazugehörigen Weihnachtsmärkte sind im europäischen Großstadtvergleich führend. Wichtig zu betonen ist hierbei, dass diese Weihnachts-Illuminationen komplett privatwirtschaftlich von den Eigentümern finanziert und betrieben werden. Zum Teil mit vollkommen übertriebenen Gebühren seitens der Stadt. Allein dafür, dass Hubsteiger öffentliche Flächen benutzen, um an den Auf- und Abbautagen in einzelnen Straßen oder auf Plätzen der City die Beleuchtungen aufzuhängen, kassiert die Stadt über 150.000 Euro Gebühren pro Jahr. Eine Abzocke, die viele Grundeigentümer, Unternehmen und BIDs-Macher zu Recht empört. 

»Allein dafür, dass Hubsteiger öffentliche Flächen benutzen, um an den Auf- und Abbautagen in einzelnen Straßen oder auf Plätzen der City die Beleuchtungen aufzuhängen, kassiert die Stadt über 150.000 Euro Gebühren pro Jahr. Eine Abzocke, die viele Grundeigentümer, Unternehmen und BIDs-Macher zu Recht empört.«
Nicole C. Unger über die privat finanzierte Weihnachtsbeleuchtung der City

Inwiefern? Während das Überseequartier als Privateigentum agiert und seine Sonderflächen flexibel bespielen kann, bewegen sich die Akteure der City im öffentlichen Raum. Sie müssen für jede Aktion aufwendige Sondernutzungsanträge stellen und wie gesagt extrem hohe Gebühren an die Stadt entrichten. Zudem leidet der Handel in der City unter der immensen Dichte an permanenten Großdemonstrationen von Donnerstag bis Samstag sowie an Sportgroßveranstaltungen, die den Zugang zu den Geschäften regelmäßig blockieren. Der Handel selbst reagiert auf den Wandel konstruktiv durch die zunehmende Verschmelzung von Online- und Stationärgeschäft wie mit Omnichannel-Systemen und Click-&-Collect-Angeboten sowie integrierte In-Store-Gastronomie. Dass da für einige Innenstadtakteure immer noch Luft nach oben ist, will ich nicht verhehlen. 

Es gibt in der Innenstadt Gewerbe-Leerstände, und der Markt zwingt zu niedrigeren Mieten. Was heißt das für die City? Die öffentliche Debatte über den angeblichen Massenleerstand in der City hält einer genauen Überprüfung nicht ansatzweise stand. Viele vermeintlich leere Schaufenster sind längst nachvermietet, befinden sich jedoch in langwierigen, aufwendigen Umbauphasen oder warten in den Amtsstuben auf Nutzungsänderungsgenehmigungen. Namhafte und vor allem internationale Labels schließen neue Verträge und siedeln sich erstmals in der Hamburger Innenstadt an. Zum Beispiel in der Gerhofstraße gibt es viele spannende Veränderungen mit Arc’teryx-Mode für Superdry aus Kanada, Mammut aus der Schweiz, Moscot aus New York im Frühjahr 2027. Und in den Großen Bleichen schließt Ganni demnächst, dafür zieht der österreichische Optiker Silhouette ein. Colorful Standard zieht innerhalb des Hanse-Viertels um, und John Henric aus Schweden wird im Herbst in die Große Bleichen 30-36 ziehen. In den Hohen Bleichen ersetzt Baobab aus Belgien das Label Jacadi. Rivera Maison wurde von Tikamoon aus Frankreich ersetzt, in die Hohe Bleichen 21 zieht Raini aus Baden-Württemberg, am Gänsemarkt 45 übernimmt Coolblue aus den Nierderlanden die Fläche von Möbel Haredeck. Im Kaufmannshaus an der Bleichenbrücke zieht Skins aus den Niederlanden ein und beerbt Rains, die in die Gerhofstraße 2-8 gezogen sind. 

Sorry, wann ist es zu Ende? Entschuldigung, aber das muss gegen falsche Images mal gesagt werden: am Neuen Wall 13 zieht APM Monaco aus Frankreich in die Fläche von Tumi, die ein Haus weiterziehen. In der Nummer 20 wird ALO aus den USA in die bisherigen Räume von Balenciaga ziehen. Der Neue Wall hat zudem zahlreiche neue Marken wie Saint Laurent, Zimmermann und Polène dazubekommen. Weiterhin ist AKRIS umgezogen, und Armani wird es demnächst auch tun. Chanel wird sich noch einmal maßgeblich vergrößern. Louis Vitton hat komplett saniert. In der City Ost hat auf der Spitalerstraße 1-3 Snipes aus NRW eröffnet, direkt gegenüber befindet sich Jack & Jones aus Dänemark, Moida aus Korea tritt seinen ersten Flagship-Store in Deutschland als Nachfolge von Das Depot in der Nummer 10 an. Und, zum Schluss: In der Mö 13 feiert Skechers aus den USA seine Neueröffnung, während Apollo Optik aus Italien/Frankreich in der Nummer 11 eröffnet hat. Miin Kosmetik aus Korea ist in die Nummer 10 eingezogen, und Victoria’s Secret aus den USA folgt auf 800 Quadratmetern im ehemaligen Schuhhaus Görtz. Ich finde, das kann sich an internationalen Neuvermietungen in der Innenstadt sehen lassen.

Was muss noch passieren, um die City aufzuwerten? Was Hamburg im Vergleich zu touristischen Magneten wie Amsterdam mit seinem weihnachtlichen „Lichterfestival“ und fünf Millionen zusätzlichen Besuchern noch völlig fehlt, ist eine professionelle Lichtinszenierung in der traditionell frequenzarmen, dunklen Jahreszeit zu Beginn des Jahres. Entsprechende Planungen für eine visuelle „Lichtwelle“, die sich von der Alster bis zur Elbe zieht, liegen vor, müssten von der Stadt jedoch finanziert und unbürokratisch genehmigt werden. Hier stoßen private Initiativen an systemische Grenzen. 

Und die Mietpreise in der City? Die haben sich in jüngster Zeit moderat nach unten angepasst, was jedoch einer allgemeinen Marktkorrektur von einem extrem hohen Niveau aus geschul-det ist und nicht primär im Zusammenhang mit dem Westfield-Überseequartier steht. 

Blicken Sie mal Jahre voraus. Was muss passieren? Sorge bereitet den Akteuren die langfristige Entwicklung der östlichen Innenstadt rund um die ehemaligen Traditionskaufhäuser. Das von der Stadt erworbene ehemalige HSH-Nordbank-Gebäude am Gerhart-Hauptmann-Platz soll künftig das „Haus der digitalen Welt“ und die Zentralbibliothek beherbergen. Die vorliegenden Entwürfe für den Umbau und die Neugestaltung des Platzes sind architektonisch gelungen und versprechen ein schönes Flair auf dem dann neu gestalteten Platz. Das Problem liegt auch hier im Faktor Zeit: Bis zur finalen Realisierung werden mindestens 10 bis 15 Jahre vergehen. Für diesen langen Zeitraum droht der östlichen Mönckebergstraße ein massiver städtebaulicher Stillstand, der dringend durch kreative, hochwertige Zwischennutzungen überbrückt werden muss. 

Viele City-Fans beklagen, dass das neue Naturkundemuseum in die HafenCity und den Elbtower kommen soll. Fehlen der City Leuchtturmprojekte? Ein kulturelles Highlight und ein Publikumsmagnet wie das Naturkundemuseum gehört zwingend in das Herz der gewachsenen Innenstadt und nicht an die Peripherie zum Elbtower. Die Fertigstellung des Elbtowers steht aufgrund von Kapital- und Ressourcenproblemen des privaten Investors ohnehin in den Sternen. Da von Anfang an feststand, dass für dieses Hochhausprojekt keine Steuergelder aufgewendet werden dürfen, verbietet sich die Platzierung einer staatlichen Kultureinrichtung an diesem Standort von selbst. 

Wo sollte es künftig sein? Der einzig sinnvolle, zentrale und durch die jahrelangen Verzögerungen überhaupt noch verfügbare Standort für das Naturkundemuseum ist der Besenbinderhof in unmittelbarer Nähe zum Hauptbahnhof. Ein Museum an dieser Stelle würde eine enorme strategische Hebelwirkung entfalten: Es würde die dringend notwendige städtebauliche Aufwertung und Erweiterung des Hauptbahnhof-Umfelds massiv beschleunigen. Gleichzeitig würde es als gewaltiger Frequenzbringer fungieren, der Besucherströme direkt in den Eingangsbereich der östlichen Innenstadt leitet und somit die Mönckebergstraße strukturell nachhaltig stärkt. 

Sie gelten als konservativ. Was ist für Sie wichtig? Ich wünsche mir mehr Realismus und Pragmatismus angesichts der wirtschaftlichen Lage und der Herausforderungen. Wir brauchen mehr unternehmerischen Mut zum berechenbaren Risko! 

Wie schalten Sie vom City-Alltag ab? Dann fahre ich nach Sylt, gehe am Strand und an der Nordsee spazieren, besuche den Golfplatz und bin dann einfach mal weg. Sylt ist einfach eine andere Welt, Natur pur, Ruhe und Stille – besonders in der Nebensaison.

Sie wären um 100 Prozent glücklicher … wenn wir wichtige und zukunftsorientierte Dinge nicht endlos bürokratisch prüfen würden, sondern mit Mut und Entscheidungsfreude einfach mal umsetzen!  

Was lesen Sie gerade für ein Buch? Zum Blättern oder auf dem Tablet? Ich lese immer Bücher, meistens abends im Bett, um herunterzukommen, um meine Tagesgedanken beiseitezuschieben und um gut einzuschlafen. Mich hat jüngst der Spiegel-Bestseller „Fünf Sommer mit Dir“ von ­Carley Fortune begeistert. Für mich kamen Erinnerungen an die drei Jahre in Kanada (Westküste) auf, da die Geschichte dort spielt. 
Das Gespräch führte Wolfgang Timpe