Lothar Schubert, Geschäftsführender Gesellschafter von DC Developments, über nachhaltige Corona-Erkenntnisse, beste Lagen und rasende Rockstars

Herr Schubert, was haben wir wirtschaftlich zurzeit eigentlich: Einen „Lockdown light“ oder einen echten zweiten Lockdown? Was wir im Moment haben, ist kein zweiter Lockdown, sondern der erhobene Zeigefinger zur Selbstdisziplin. Wir alle müssen unseren Beitrag leisten, damit die Fallzahlen nicht weiter steigen und es nicht zu einem zweiten Lockdown kommt. Das wäre verheerend für viele Branchen.

Foto oben: DC-Developments-Chef Lothar Schubert: „Wir haben am Strandkai erst einmal 1.650 Pfähle in den Boden gebohrt und betoniert, damit diese Halbinsel am Ende nicht wegschwimmt und wir eine Warft bauen können, die eine flutsichere Tiefgarage hat. Das ist ein Meilenstein.“ © DC Developments

Wie würden Sie für das Kernbusiness Projektentwicklung und Immobilienvermarktung ihre berufliche Seelenlage beschreiben? In der Immobilien-Projektentwicklung sind wir abhängig von unseren Finanzierungspartnern, von unseren Planern und Baufirmen und von denen, die unsere Projekte am Ende nutzen, also von den Käufern und Einzelhandels- und Hotelmietern. Als Projektentwicklungsgesellschaft arbeiten wir an allen Nutzungsbausteinen, die eine Stadt hat. Hier in Hamburg sind wir zurzeit sehr wohnungslastig und das Interesse an gutem Wohnraum ist durch die Corona-Krise nicht zurückgegangen. Die Menschen konzentrieren sich stärker als früher auf ihr Zuhause, Wohnen ist insgesamt wichtiger geworden, weil man nicht so viel ausgehen kann. Insofern haben wir mit unseren Wohnungsprojekten keinen Einbruch erlitten. Wir wünschen aber natürlich der gesamten Wirtschaft, dass wir bald zur Normalität zurückkehren können, wie auch immer die dann aussieht. Ich glaube, die steigenden Fallzahlen kommen von nachlassender Disziplin und von längeren und größeren Zusammenkünften. Wenn wir das in den Griff bekommen und sich alle an die verschärften Auflagen halten, die sich aus meiner Sicht nicht vermeiden lassen, werden wir hoffentlich Geschäfte, Schulen, Hotels offen lassen und einen Lockdown des öffentlichen Lebens vermeiden können. Das wünsche ich uns in Deutschland von ganzem Herzen. Wir sollten für uns und unsere Mitmenschen diszipliniert sein. 

Dank der Aerosole an der frischen Luft arbeitet die Bauwirtschaft zurzeit erfolgreich weiter. Und mit rund einjähriger Verzögerung durch einen Sturmflut-Wassereinbruch können offenbar ihre zwei Wohn-Luxusprojekte – das Fifty9-Hochhaus von Architekt Hadi Teherani und der The-Crown-Turm von Architekt Christoph Ingenhoven auf dem Strandkai in der HafenCity – voraussichtlich in 2023 bezogen werden. Wie ist der Status Quo aus Ihrer Sicht als Bauherr? Genauso (lacht). Wir sind mit dem Rohbau inzwischen schon im sechsten Obergeschoss angekommen, am Ende werden es jeweils 16 Stockwerke sein. Beide Gebäude werden so hoch wie der Marco-Polo-Tower. Das klappt wirklich gut, wir haben ein gutes und zuverlässiges Rohbau-Unternehmen beauftragen können. Und der Rohbau des Mietwohnungskomplexes auf dem Baufeld 55 an der Spitze des Strandkais soll Ende des Jahres fertig sein. Insofern ist unser Zeitplan, dass wir dort im Jahr 2023 die Gebäude übergeben können, überhaupt nicht gefährdet. Lieferengpässe durch die Corona-Pandemie gibt es bei Oberflächen, die internationale Lieferwege haben, zum Beispiel aus Italien kommen. Aber hier am Strandkai haben wir das bislang ganz gut in den Griff bekommen.

Der Strandkai ist eines der letzten Filetstücke in der HafenCity mit direkter Wasserlage an der Elbe und gegenüber der Elbphilharmonie. Warum ist die klassische Projektentwickler- und Makler-Phrase von „Lage, Lage, Lage“ immer noch gültig? Die Lage des Strandkai ist ja tatsächlich fast einzigartig. Ich weiß nicht, wo es überhaupt noch ein Grundstück gibt, dass von drei Seiten von Wasser umgeben ist. In Hamburg sicherlich nicht, aber auch in Deutschland dürfte das sehr selten sein. Wenn Land auf Wasser trifft, ist das immer besonders attraktiv. In diesem Zusammenhang hat der Oberbaudirektor Professor Egbert Kossak in den 1980er Jahren den Begriff der Hamburger Perlenkette geprägt. Er träumte von spektakulären Architekturperlen am Elbufer entlang, dazu gehört zum Beispiel das Dockland. Und diese Hamburger Perlenkette endete vor der HafenCity. Heute gehören für mich die Gebäude in der HafenCity dazu, zum Beispiel die Elbphilharmonie, aber auch das Unilever-Gebäude. Die Lage auf dem Strandkai ist auch deshalb etwas sehr Besonderes und Seltenes, weil hier nicht nur Wasser auf Land trifft, sondern man zugleich viele einzigartige Blicke hat:  auf den Hafen, auf die Elbe, auf Sonnen-Auf- wie Untergänge über der Elbe, auf die Elbphilharmonie und auch auf die Stadt mit ihrer Silhouette und den Kirchtürmen. Und das alles in einem der modernsten und innovativsten Stadtteile Europas, der mitten in einer Großstadt liegt, so dass Kultureinrichtungen wie Supermärkte fußläufig zu erreichen sind. Eine solche Lage ist nicht duplizierbar. Leider haben solche Lagen aber häufig auch die Mitgift, dass die Grundstücke sehr viel Geld kosten und das Bauen noch mal viel teurer ist. Wir haben zum Beispiel am Strandkai erst einmal 1.650 Pfähle in den Boden gebohrt und betoniert, damit diese Halbinsel am Ende nicht wegschwimmt und wir eine Warft bauen können, die eine flutsichere Tiefgarage hat. Das ist ein Meilenstein. 

Lothar Schubert ist Geschäftsführender Gesellschafter bei DC Developments und DC Values. 1971 in Salzgitter geboren, studierte der 49-Jährige Bauingenieurwesen an der TU Braunschweig und Immobilien-Ökonomie an der European Business School (ebs). Anschließend verantwortete er bei B&L Immobilien AG unter anderem gewerbliche Immobilienentwicklungen. 2002 wurde Lothar Schubert Nieder­lassungsleiter und Prokurist, später Geschäftsführer der STRABAG Projektentwicklung GmbH (heute STRABAG Real Estate). Danach gründete Lothar Schubert gemeinsam mit Björn Dahler 2007 die heutige DC Developments GmbH & Co. KG mit dem Entwicklungsfokus auf hochwertige Wohn- und Gewerbeobjekte.
Ende 2009 erweiterte Schubert zusammen mit Dr. Carsten Fischer die Gruppe um DC Values GmbH & Co KG, heute Values Real Estate, die u.a. auf die Entwicklung von „Highstreet“-Immobilien spezialisiert ist. Aktuell verantwortet allein DC Developments mit seinen 50 Mitarbeitern in der Projektentwicklung ein Volumen von 850 Millionen Euro – in der HafenCity u.a. die beiden repräsentativen Neubau-Eigentumswohnungsobjekte Fifty9 und The Crown in Wasser-Bestlage auf dem Strandkai, die mit dem Partner Aug. Prien Immobilien (GmbH & Co. KG) realisiert werden. Ferner werden im künftigen Westfield Hamburg-Überseequartier zwei gemischte Eigentums- und Mietwohnobjekte mit insgesamt 393 Wohnungen errichtet. Lothar Schubert ist verheiratet, hat zwei Kinder, 11 und 14 Jahre alt, und lebt in Schleswig-Holstein. 

Sie können als Dahler & Company, als Vermarkter der beiden Türme, Quadratmeterpreise von bis zu gut 15.000 Euro aufrufen. Warum wird das bezahlt und ist es nicht auch unsittlich so viel Geld pro Quadratmeter für Wohneigentum zu verlangen? Wer unsere Kalkulation kennt, der sieht, dass wir eine ganz normale Projektentwickler-Marge haben. Insofern sind die Preise erforderlich. Wir sehen aber ja auch an anderer Stelle, dass die Preise gezahlt werden. Hinzu kommt, dass unsere Produktentwicklung das Produkt sehr gut vordefiniert, weil wir die Ansprüche unserer Kunden kennen, und unsere Schwestergesellschaft, die DC Projektmarketing, die die Flächen vermarktet und in der HafenCity schon weit über 1.000 Verträge geschrieben hat, weiß, was der Kunde will und braucht. Wir glauben, dass dieses Produkt das Geld total wert ist. Je nach Lage und Größe im jeweiligen Turm schwanken die Preise natürlich.

Die Verkaufsgeschäfte laufen offenbar ordentlich. Im Fifty9 sollen rund 80 Prozent verkauft sein. Stimmt das? Ich nenne Ihnen zwei Zahlen: Für das Fifty9 haben wir vor einem Jahr mit dem Vertrieb begonnen, einer viermonatigen Vorvermarktung für vorgemerkte Kunden. Heute sind 90 Prozent der Wohnungen, nämlich 69 von 76, verkauft.  Im The Crown haben wir von 75 Wohnungen schon 42 verkauft, der offizielle Vertriebsstart beginnt aber erst am 2. November. Es ist das beste Produkt der Stadt. Viele haben auf den Strandkai gewartet. Und an der Spitze des Strandkais bauen wir in dem sechsstöckigen Gebäude darüber hinaus 147 Mietwohnungen, die wir aber erst sieben Monate vor Fertigstellung vermarkten. Voraussichtlich werden wir Ende 2022 in die Vermietung gehen, auch wenn wir jetzt schon eine Reihe von Anfragen von Interessenten haben. So sind wir auch bei unserem letzten Projekt Käpt‘n vorgegangen, wo wir 150 Mietwohnungen vermarktet haben. 

Im künftigen Westfield Hamburg-Überseequartier werden sie als DC Developments 393 von insgesamt 650 Wohnungen bauen. Für wann sind dort denn Spatenstich und die Wohnungsübergaben geplant? Ja, es gibt insgesamt drei Wohnungsbausteine im südlichen Überseequartier, zwei davon bauen wir – einen Wohnblock mit 306 Wohneinheiten und einen Wohnturm mit 87 Wohneinheiten. Wir werden im April nächsten Jahres die Bodenplatte für den Wohnblock mit 306 Einheiten gegenüber vom Sumatra-Kontor haben, im Oktober soll der Wohnturm folgen. Beide Gebäude werden zur geplanten Eröffnung des südlichen Überseequartiers im zweiten Quartal 2023 komplett fertig ausgebaut und bezugsfertig sein. Es wird eine Mischung aus Eigentums- und Mietwohnungen.

Es heißt in der Hamburger Kulisse immer wieder, dass im südlichen Überseequartier Nutzungsflächen des Einzelhandels, der Büros oder auch des Kreuzfahrtterminals zu Gunsten von Wohnflächen umgewidmet werden sollen. Was ist dran an der Flüsterpropaganda? Davon ist uns nichts bekannt und wir sind operativ in einem sehr engen Austausch mit Unibail-Rodamco-Westfield, weil wir Vertragspartner sind und eine interessante Schnittstelle haben. Sie müssen sich das so vorstellen: Unibail-Rodamco-Westfield baut die Tiefgarage, den Einzelhandel im Erdgeschoss und im anderen Gebäude sogar auf drei Etagen, dann kommt eine Lastverteilplatte und oben drauf bauen wir unsere Wohnungen. So einfach ist das. Und unsere dienenden Flächen, also Stellplätze und Lagerräume, sind in dem Teil, den Unibail-Rodamco-Westfield schon gebaut hat. Es gibt eine sogenannte Kooperationsvereinbarung, die regelt, wie wir zusammenarbeiten und wie wir aufeinander zu achten haben. Und ich kann sagen, dass das wirklich gut funktioniert. Mir ist überhaupt nicht bekannt, dass man den Wohnungsanteil vergrößern will, weil man sich nicht zutraut, Hotel- oder Büroflächen zu vermieten oder das Kreuzfahrtterminal kleiner gebaut wird. 

Das Westfield Hamburg-Überseequartier soll ja vor allem die HafenCity auch kulturell, gastronomisch und im Einzelhandel nachhaltig beleben. Was funktioniert bis hierhin Ihrer Meinung nach in der HafenCity gut und was ist deutlich optimierungsfähig? Optimierungsfähig ist natürlich das Thema Shopping. Das ist das, was hinzukommen wird. Auch in Corona-Zeiten wird stationärer Einzelhandel betrieben. Die Frequenzen sind zwar geringer geworden, aber die, die kommen, kaufen auch und gucken nicht nur. Zielloses Flanieren ist wahrscheinlich mit Maske nicht so attraktiv, insofern wollen diejenigen, die kommen, auch etwas kaufen. Deshalb sind die Verkaufsabschlüsse prozentual höher, die Anzahl der flanierenden Menschen ist kleiner. Es gibt eine Reihe von Anbietern, die sich vorstellen können, nach Hamburg zu kommen, aber bislang noch keine geeigneten Flächen gefunden haben, die wir dann anbieten können. Ein touristischer Anlaufpunkt ist die HafenCity ja schon längst, jetzt muss das Einkaufserlebnis dazu kommen. Das nördliche Überseequartier hat insgesamt zu wenig Verkaufsfläche, um als Shoppingerlebnis attraktiv sein zu können und zu wenig Menschen. Unibail nennt das südliche Überseequartier bewusst nicht Einkaufszentrum, sondern Destination, weil von den 300.000 Quadratmetern, die dort entstehen, weniger als ein Drittel Einzelhandel ist. 

Hat DC Developments eine DNA, eine Firmenphilosophie, die alle verstehen? Es wär schön, wenn man über uns sagen würde, DC kann Stadtquartiere entwickeln und Stadtbausteine kreieren, von der ersten Idee bis zur Ablieferung des fertigen Produkts, mit einer roten Schleife drum herum. Sie haben alle Skills an Bord, die man braucht, um eine Stadt und ihre Menschen zu bereichern. Und dabei geht es denen nicht darum, dass nachher DC draufsteht, sondern dass die Stadt toll ist für die Bürger und ihre Besucher. 

Wie viel Menschen arbeiten denn derzeit bei DC Developments? In der Projektentwicklung sind es 50 Kolleginnen und Kollegen. Und wir verantworten Immobilienprojekte in der Größenordnung von 850 Millionen Euro. Wenn man davon ausgeht, dass ein Immobilienprojekt im Schnitt fünf Jahre dauert, teilt man 850 Millionen Euro durch fünf und weiß, welcher Umsatz im Jahr von uns verantwortet wird. 

Also rund 170 Millionen Euro pro Jahr. Wann ist für Sie ein Projekt erfolgreich? Natürlich muss eine schwarze Zahl drunter stehen. Es muss sich rechnen, damit die Investoren zufrieden sind und damit wir unsere Mitarbeiter glücklich machen können. Dann ist das Projekt kommerziell erfolgreich. Inhaltlich ist es erfolgreich, wenn die Nachfrage größer ist als der Raum, den wir schaffen. Für mich ist es die größte Form der Nachhaltigkeit eines Gebäudes, wenn es genutzt werden will. 

Müssen Sie als Geschäftsführender Gesellschafter nicht der Formel „Größer, Höher, Weiter“ huldigen? Wissen Sie, als wir unsere Firma zusammen mit Björn Dahler von Dahler & Company 2007 gegründet haben, war es schon unser Ziel, mehr als einfach nur Mitarbeiter zu haben und wir sind anhand der Entwicklungschancen, die sich uns offenbart haben, organisch gewachsen. Ich fühle mich mit der Größe sehr wohl und die Zukunft wird zeigen, ob wir weiter wachsen. Wir haben jetzt schon gut zu tun, außer mit den schon genannten Projekten in der HafenCity haben wir weitere Projekte von Sylt bis Ulm und in Berlin.  

Wie gehen Sie mit Rückschlägen oder gar Niederlagen um? Wenn ich am nächsten Morgen aufstehe, dusche ich kalt und betrachte das Glas als halbvoll. In jedem Rückschlag steckt eine Erkenntnis. Und wenn man als Unternehmer sein Unternehmen so führt, dass Fehler, die selbstverständlich passieren, nur einmal passieren, dann kann man jeden Rückschlag auch als Chance begreifen. 

Haben Sie jenseits Ihrer beruflichen Aufgaben persönliche Ziele, die Sie verfolgen? Wer ist Lothar Schubert persönlich? (lacht) Tja, Lothar Schuberts Freizeitbeschäftigung, Arbeit und Hobby zugleich ist DC Developments. Aber Lothar Schubert hat auch eine Familie, eine Frau und zwei Kinder und lebt privat in Schleswig-Holstein. Als leidenschaftlicher Autofahrer pendelt er auch gerne. Mein Ziel ist schon, dass man in diesen Corona-Zeiten die Balance zwischen Regeln und Freiheit hält, ich möchte als Vorbild für Selbstdisziplin vorangehen. Ansonsten würde ich den nächsten Jahren wieder gern ein bisschen mehr Tennis spielen. Das war meine große Leidenschaft durch meine Jugend und mein Studium hindurch. Ich habe mein Studium teilweise finanziert als Turnierspieler und Tennistrainer. Insgesamt bin ich schon ein glücklicher Mensch. 

Was ist Ihre Prognose für das Jahr 2021? Corona hat Mega-Trends wie Homeoffice, Digitalisierung und die Konsolidierung des stationären Einzelhandels beschleunigt. Das wird man nicht mehr zurückdrehen können. Wir werden neue Konzepte erleben im Bürobereich. Corona wird 2021 nicht vorbei sein, ich hoffe aber, dass wir die volkswirtschaftlichen Auswirkungen von Corona in den Griff bekommen. Und ich hoffe, dass dieses Damoklesschwert-Denken vorüberzieht und wir Vorfreude entwickeln können auf die Weiterentwicklung unserer Gesellschaft und unseres Landes. 

Sie kommen noch einmal auf die Welt. Welchen Weg würden Sie nach der Schule wählen? Ich wollte früher immer Formel-1-Fahrer werden. Das würde ich nicht mehr wollen, weil ich mittlerweile Eltern verstehen kann, die dann echt Schiss haben (lacht). Einen Beitrag zu leisten für die Stadtentwicklung, könnte ich mir auch für ein nächstes Leben gut vorstellen, wenn es genug Leute gibt, die das haben wollen.

Haben Sie ein Vorbild unter den Formel-1-Fahrern? Michael Schumacher oder Ayrton Senna. Es ist auf jeden Fall jemand, der schnell gefahren ist und diesen Sport mit ganz viel Leidenschaft betrieben hat. Jemand, der das gelebt hat, für den es nichts anderes gab. Das sage ich auch jungen Leuten, wenn ich an Universitäten einen Gastvortrag halte: Sie sollen das zusammenbringen, was sie gut finden und gut können. Das ist das größte Glück in der beruflichen Laufbahn, wenn man Leidenschaft und Können miteinander verbinden kann. Wie viele Leute gibt es, die glauben etwas gut zu können, dabei finden sie es nur gut, können es aber nicht gut. Die werden nie Rockstars. 

Sie sind heute, sorry, 49 Jahre jung. Wie möchten Sie 2030 leben – und wo? Ich möchte mich entscheiden können, wo ich lebe, ob an der Küste oder in der Hamburger Innenstadt. Und an der Küste möchte ich gern einen Garten haben und in der Innenstadt möchte ich das gesamte kulturelle Angebot fußläufig erreichen können.

Haben Sie Angst vor der 50? Nein, weil eine Shiatsu-Lehrerin mir erklärt hat, wie man auf seinen eigenen Körper hört und ihn besser versteht. Also könnte ich meine Freizeitaktivitäten und Sport entsprechend anpassen, falls erforderlich. Deswegen macht mir das Älterwerden keine Angst.
Das Gespräch führte Wolfgang Timpe